成都农村房屋拆迁纠纷化解指南：赔偿争议处理与产权归属判定全解析

　　一、成都农村房屋拆迁赔偿争议的合法解决路径

　　根据《四川省人民政府办公厅关于进一步做好征地工作的通知》(川办发〔2024〕18号)及《成都市龙泉驿区人民政府征地补偿安置公告》(龙府土补告〔2025〕第5号)，成都农村房屋拆迁赔偿争议需通过法定程序解决，避免因程序违法导致权益受损。

　　协商与调解的实务操作

　　协商前置：在收到拆迁补偿方案后，被拆迁人需在公告期内(通常为30日)以书面形式向乡镇政府或县级政府提出异议，明确诉求并附佐证材料(如房屋面积测绘报告、装修评估单);

　　调解程序：若协商未果，可申请县级政府介入调解。调解机构需在15日内组织听证，并依据《四川省征地地上附着物和青苗补偿标准》(川府函〔2024〕190号)核查补偿项目，重点审查是否遗漏附属设施补偿(如化粪池、围墙等)。

　　行政裁决与诉讼的衔接机制

　　行政裁决：对调解结果不服的，可向市、县级政府申请裁决，裁决需在30日内作出。例如，某案例中因未将院落空地纳入补偿范围，裁决机关依据《成都市龙泉驿区征地补偿安置实施办法》(龙府规〔2025〕2号)追加补偿;

　　行政诉讼：对裁决不服的，可在6个月内向法院起诉。诉讼中需提交房屋产权证、评估报告、沟通记录等证据，重点审查补偿标准是否低于区片综合地价标准。

　　证据收集与诉讼策略

　　核心证据：包括但不限于房屋权属证明、评估报告、安置协议、沟通录音;

　　诉讼时效：自知道或应当知道权益受损之日起6个月内起诉，逾期将丧失胜诉权。

　　二、成都农村拆迁房屋产权归属的判定规则

　　农村拆迁房屋产权归属需结合《民法典》婚姻家庭编、物权编及《土地管理法》相关规定，重点审查房屋建造时间、出资来源及登记情况。

　　宅基地使用权与房屋所有权的分离原则

　　合法建造房屋：若房屋系村民在合法宅基地上建造，且已办理产权登记，则拆迁权益归产权人所有。例如，某村民持有《乡村建设规划许可证》及《不动产权证书》，拆迁安置房应归其个人所有;

　　非法流转情形：若房屋买卖违反“宅基地不得跨集体经济组织流转”规定，则拆迁权益仍归原宅基地使用权人。例如，某村民将房屋售予非本集体成员，法院最终判决买卖合同无效，拆迁权益归原村民。

　　婚姻关系对产权归属的影响

　　婚前个人财产：若房屋系一方婚前建造，且未使用夫妻共同财产进行扩建或装修，则拆迁权益归建造方个人所有;

　　婚后共同财产：若房屋系婚后建造，或虽婚前建造但使用夫妻共同财产进行扩建、装修，则拆迁权益视为夫妻共同财产。例如，某夫妻婚后共同出资对婚前房屋进行扩建，拆迁补偿款应按出资比例分割。

　　特殊情形下的产权归属

　　继承房屋：若房屋系通过继承取得，则拆迁权益归继承人所有。例如，某村民继承父母宅基地房屋，拆迁安置房应归其个人所有;

　　代建房屋：若房屋系他人代建，但产权登记在委托人名下，则拆迁权益归委托人所有。例如，某村民委托亲属代建房屋，并办理产权登记，拆迁权益应归其个人所有。

　　三、未成年人拆迁权益的特别保护机制

　　根据《未成年人保护法》及《四川省被征地农民养老保障实施办法》(成办函〔2019〕69号)，未成年人拆迁权益需通过以下方式保障：

　　安置资格认定：具有集体经济组织成员资格的未成年人，有权参与土地补偿费分配及安置房分配;

　　程序性保障：征收部门需在补偿方案中明确未成年人安置标准，如提供临时周转房、教育配套保障;

　　司法救济路径：若未成年人权益受损，可由法定代理人提起诉讼，法院将重点审查征收部门是否履行告知义务及安置方案是否合理。