成都店面合同到期遇拆迁：租户赔偿的法律边界与实务操作

　　在成都城市更新中，店面租赁合同到期后遭遇拆迁的赔偿问题，因涉及房东、租户、拆迁方三方利益，极易引发纠纷。2025年《成都市房屋征收与补偿实施办法》明确规定，拆迁补偿对象为房屋所有权人，但租户可基于合同约定或实际损失主张补偿。本文从法律框架、合同效力、赔偿范围三个层面，解析租户维权的核心逻辑。

　　一、法律框架：租户赔偿的法定边界

　　补偿对象与租户权益

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，拆迁补偿对象为房屋所有权人。但租户可通过以下途径主张权益：

　　合同约定：若租赁合同明确约定拆迁时租户可获补偿，法院一般尊重合同自治;

　　实际损失：根据《民法典》第五百八十四条，租户可主张因拆迁导致的装修残值、搬迁费用等损失。

　　合同到期对赔偿的影响

　　关键区分两种情形：

　　到期后未续租且已腾退：租户无权主张赔偿，因租赁关系已终止;

　　到期后未腾退且遇拆迁：需审查未腾退原因。若因房东隐瞒拆迁信息导致租户无法搬迁，房东需承担违约责任。

　　二、赔偿范围：租户可主张的损失类型

　　装修残值补偿

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，未形成附合的装饰装修物可由租户拆除;已形成附合的装饰装修物，若因拆迁导致合同不能继续履行，需结合装修现存价值、剩余租赁期限等因素分担损失。例如，某咖啡店装修投入50万元，剩余租赁期2年，拆迁时装修残值评估为30万元，法院可能判决房东补偿租户15万元。

　　搬迁费用补偿

　　包括设备拆卸费、运输费、安装调试费等。需提供合同、发票等证据。例如，某汽修厂因拆迁产生设备搬迁费8万元，法院全额支持。

　　预期经营损失补偿

　　仅限合同未到期且租户能证明拆迁导致经营中断的情形。需提供纳税记录、银行流水等证明。例如，某超市因拆迁停业3个月，月均净利润5万元，法院可能判决补偿15万元。

　　三、争议解决：从证据收集到诉讼策略

　　证据收集要点

　　租赁合同及续租协议;

　　装修合同、付款凭证及装修照片;

　　搬迁费用发票、设备清单;

　　纳税记录、财务报表等经营数据。

　　谈判技巧

　　优先与房东协商，争取达成补偿协议;

　　若协商不成，向拆迁部门提交书面补偿申请，并附证据清单;

　　利用媒体监督或行业协会调解，增加谈判筹码。

　　诉讼策略

　　案由选择：以“房屋租赁合同纠纷”或“财产损害赔偿纠纷”起诉;

　　管辖法院：不动产所在地基层人民法院;

　　诉讼请求：明确补偿金额及计算依据，避免模糊表述。

　　四、风险防范：租户需避免的四大误区

　　误区一：合同到期即丧失全部权利

　　即使合同到期，若租户因拆迁遭受实际损失，仍可主张赔偿。

　　误区二：装修补偿全额归房东

　　根据《民法典》第七百一十五条，经房东同意的装修，租户有权主张残值补偿。

　　误区三：搬迁费用可随意夸大

　　法院对搬迁费用的认定以实际发生为准，虚报金额可能被认定为虚假诉讼。

　　误区四：忽视行政复议前置程序

　　若对拆迁补偿决定不服，需先申请行政复议，对复议结果不满方可提起诉讼。

　　结语

　　成都店面拆迁中，租户赔偿问题需结合合同约定、实际损失及法律规定综合判断。租户应强化证据意识，灵活运用协商、调解、诉讼等手段维护权益。同时，建议政府完善拆迁补偿细则，明确租户权益保障机制，从源头上减少纠纷。