扬州拆迁补偿协议无效认定指南与费用构成解析

　　在扬州，拆迁补偿协议的效力直接关系到被拆迁人能否获得合法补偿。然而，实践中因协议签订不规范、程序违法等原因导致的协议无效问题频发。本文将从法律角度，结合最新法律法规，解析扬州地区拆迁补偿协议无效的认定标准及费用构成。

　　一、拆迁补偿协议无效的认定标准

　　主体资格审查：

　　拆迁人需具备合法拆迁资质，被拆迁人需为房屋所有权人或合法使用人。例如，若拆迁指挥部、拆迁办公室等临时机构签订协议，可能因主体不适格导致协议无效。

　　程序合法性审查：

　　拆迁方需依法履行公告、听证、评估等程序。例如，未进行房屋价值评估即签订协议，可能因程序违法导致协议无效。

　　内容合法性审查：

　　协议条款不得违反法律强制性规定。例如，补偿标准低于扬州市政府公布的最低标准，可能因内容违法导致协议无效。

　　意思表示真实性审查：

　　协议签订需基于双方真实意思表示。例如，被拆迁人受欺诈、胁迫或因重大误解签订协议，可能因意思表示不真实导致协议无效。

　　二、扬州拆迁补偿费用构成

　　根据《扬州市市区房屋拆迁管理暂行办法》及相关规定，扬州拆迁补偿费用主要包括以下几类：

　　房屋补偿费：

　　按房屋结构、折旧程度及面积计算。例如，楼房(二层以上)每平方米补偿3300元，砖瓦房每平方米补偿2400元。

　　周转补偿费：

　　用于补偿临时居住不便，按人口每月补贴。例如，国有土地房屋拆迁临时安置补助费每月每平方米5元，集体土地房屋拆迁临时安置补助费每月每平方米2.5元。

　　奖励性补偿费：

　　鼓励被拆迁人积极配合拆迁。例如，在规定期限内完成搬迁的，可按建筑面积每平方米不超过50元标准给予奖励。

　　其他补助费：

　　包括管道煤气移装费(350元/户)、电话补助费(208元/部)、有线电视赔偿费(150元/户)等。

　　三、协议无效后的费用处理

　　财产返还：

　　协议无效后，拆迁方需返还已支付的补偿款，被拆迁人需返还安置房屋或支付相应对价。

　　折价补偿：

　　若房屋已被拆除且无法返还，拆迁方需按市场价值折价补偿。

　　损害赔偿：

　　若协议无效导致一方损失(如房屋被违法拆除)，过错方需承担赔偿责任。

　　四、扬州地区司法实践

　　严格审查协议效力：

　　扬州法院在审理此类案件时，严格审查协议签订主体、程序及内容。例如，在韩甲诉某管委会案中，法院认定管委会未履行告知义务，导致协议变更违法，最终判决协议无效。

　　推动争议实质化解：

　　法院通过判后释明、调解等方式推动争议实质化解。例如，在韩甲案中，法院促成家庭成员达成和解，避免了矛盾激化。

　　惩戒虚假诉讼：

　　对提供虚假证据、妨碍诉讼秩序的行为，法院依法予以惩戒。例如，在陈某诉某街道办案中，法院对陈某罚款9000元，彰显了司法权威。

　　五、风险提示与建议

　　签订前审查：

　　核实拆迁人资质，要求提供法定程序文件(如征收决定、评估报告)。

　　明确补偿方式、金额、支付时间及违约责任。

　　签订时规范：

　　避免空白条款，确保双方签字盖章齐全。

　　保留协议文本及相关证据(如沟通记录、评估报告)。

　　争议解决：

　　优先通过协商、调解解决纠纷，降低诉讼成本。

　　及时咨询专业律师，避免错过诉讼时效。

　　通过以上分析，扬州地区被拆迁人应充分了解拆迁补偿协议无效的认定标准及费用构成，依法维护自身合法权益。同时，拆迁方应严格遵守法定程序，确保协议合法有效，共同推动拆迁工作依法、有序进行。