四川成都2025年征地拆迁补偿标准深度解析与实务指南

　　一、法律框架与核心原则

　　四川成都的征地拆迁补偿严格遵循《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》(2024年修订版)，形成“市场评估+分类补偿”的复合机制。其核心原则包括：

　　程序合法性：所有项目需纳入市、区国民经济和社会发展年度计划，并符合土地利用总体规划。

　　补偿公平性：确保被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，尤其关注集体土地上住宅补偿与国有土地上商业用房停产停业损失。

　　居住条件改善：对农村村民住宅采取“重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿”三种方式，尊重其意愿并保障长远生计。

　　二、2025年成都征地拆迁补偿标准

　　(一)国有土地上房屋补偿标准

　　房屋价值补偿

　　由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　实行货币补偿的，按评估单价乘以房屋建筑面积计算;实行产权调换的，按套内建筑面积和公摊面积分别结算差价。

　　例如，成都高新区某国有土地上住宅，建筑面积80平方米，评估单价20000元/平方米，房屋价值补偿为160万元。

　　室内装饰装修补偿

　　由房屋征收部门与被征收人协商确定，根据装修情况划分不同档次，按建筑面积给予最高不超过1000元/平方米的补偿。

　　政策性补偿费

　　通信、水电气、空调移机等费用，按8000元标准一次性发放;实际费用高于8000元的，根据票据据实发放。

　　临时安置补助费：住宅按每月每平方米一定标准支付(如砖混结构，50平方米以下按50平方米计算)，支付期限至安置房屋交付之日止。

　　停产停业损失补偿

　　对商业、生产办公用房等非住宅，按月支付停产停业经济损失补助费，具体标准可协商选择按净利润损失、从业人员工资收入或房屋租金收益计算，也可委托评估机构评估确定。

　　政策性补助费与补贴

　　搬家补助费：住宅按每户3000元发放，房屋产权调换需过渡的，发放两次。

　　物管费补贴：按建筑面积2.1元/平方米/月的标准，一次性发放五年。

　　搬迁奖励

　　户奖、楼栋腾退奖：个人房屋总金额最高不超过8万元，单位房屋按不高于房地产评估总价的1%计算，低于8万元的按8万元发放。

　　货币补偿奖励：住宅按每平方米不超过500元给予奖励，另可按不超过房屋评估价值的30%给予奖励;非住宅不超过房屋评估价值的20%。

　　(二)集体土地上房屋补偿标准

　　房屋拆迁补偿

　　货币补偿计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

　　例如，成都某郊区集体土地上住宅，建筑面积120平方米，砖混现浇结构，房屋建安重置单价结合成新为1000元/平方米，同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为1500元，价格补贴为300元，房屋拆迁补偿为33.6万元。

　　搬迁补助费与临时安置补助费

　　搬迁补助费：一般为3000元。

　　临时安置补助费：一次性发放6个月，每月每平方米15元，总计1.08万元。

　　青苗与地上附着物补偿

　　青苗补偿：大春、小春作物按每亩3900元至2530元不等标准补偿。

　　地上附着物补偿：仓房每平方米补偿920元，室外水泥地坪每平方米补偿165元，沼气池每个补偿4600元等。

　　(三)土地补偿费与安置补助费

　　区片综合地价

　　成都各区县根据区片综合地价确定补偿标准，如某区片综合地价为9.9万元/亩，土地补偿费按30%计算，安置补助费按70%计算。

　　人员安置补助费

　　每人3.8万元，由区征地事务中心直接支付给安置对象。

　　三、2025年成都征地拆迁流程

　　(一)前期准备阶段

　　暂停公示

　　由市自然资源和规划局发布暂停公告，禁止在拟征地范围内新建、扩建、改建房屋或改变用途，暂停期限最长12个月。

　　现状调查

　　由区征地事务中心、评估公司、业主单位联合开展，核实房屋权属、面积、用途及人口信息，并拍摄影像资料留存。

　　方案制定

　　编制征地补偿安置方案，明确补偿标准、安置方式及资金预算，报市、区人民政府审批。

　　(二)审批与公告阶段

　　许可证申领

　　拆迁人需取得《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》，并向区住建局申办《拆迁许可证》。

　　公告发布

　　在拟征收土地所在的乡镇(街道)、村、村民小组范围内公告征地补偿安置方案，听取公众意见，公告期不少于30日。

　　听证程序

　　若二分之一以上被征地农村集体经济组织成员认为方案不符合法律法规，或符合条件的申请人申请听证，区人民政府需组织听证并修改方案。

　　(三)评估与协议签订阶段

　　评估机构选定

　　通过协商选定或摇号方式确定评估机构，评估时点为征收土地预公告发布之日。

　　出具评估报告

　　评估机构对被征收房屋进行价值评估，并出具正式报告，送达被征收人。

　　签订补偿协议

　　拆迁人与被征收人根据评估报告签订补偿安置协议，明确补偿方式、金额、腾退时间等条款。

　　(四)实施与监督阶段

　　资金监管

　　补偿资金实行专户存储、专款专用，确保足额到位。

　　强制执行

　　对拒不搬迁的被征收人，区人民政府可依法作出责令交出土地决定，并申请人民法院强制执行。

　　四、典型案例与维权路径

　　(一)案例：成都天府新区某城中村改造项目

　　该项目涉及集体土地征收，采用“货币补偿+产权调换”方式。被征收人可选择一次性领取货币补偿款，或选择安置房。其中，安置房位于城市新区，配套地铁、商业综合体，深受被征收人欢迎。

　　(二)维权策略

　　程序监督

　　核查征收公告、评估机构选定程序是否合法，评估报告是否送达并签字盖章。

　　证据固定

　　留存房屋产权证、土地使用证、评估报告、补偿协议等文件。

　　法律救济

　　对补偿决定不服的，可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。

　　五、政策趋势与启示

　　(一)“阳光征迁”模式

　　成都推行“评估结果公开、补偿标准透明、安置房源公示”制度，确保被征收人知情权、参与权。例如，某项目通过政务网公示安置房源户型、面积、价格，接受社会监督。

　　(二)严控“抢建抢栽”

　　自征收土地预公告发布后，突击新建、扩建、改建房屋或抢栽抢种的，一律不予补偿。例如，某项目因村民在公告后突击搭建彩钢棚，最终未获补偿。

　　(三)评估机制完善

　　引入第三方评估机构，建立“一户一评”制度，确保评估结果公正客观。例如，某项目通过摇号选定评估机构，最终补偿标准获被征收人认可。

　　结语

　　四川成都征地拆迁制度以法律为准绳，以民生为根本，通过规范程序、公平补偿、合理安置，推动城市更新与居民权益保障双赢。被征收人需主动学习政策法规，理性主张合法权益;地方政府则应强化程序公开、完善争议化解机制，共同构建和谐征迁环境。