江苏连云港2025年拆迁安置全流程与标准深度解析

　　在江苏连云港，随着城市建设和基础设施项目的推进，拆迁安置工作成为推动区域发展的重要环节。2025年，连云港依据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《江苏省土地管理条例》等法律法规，结合本地实际，对拆迁安置流程与标准进行了细化。本文将从流程与标准两个维度，为相关权益人提供系统性指导。

　　一、拆迁安置流程详解

　　接受委托与调查摸底

　　接受委托：由建设单位全权委托拆迁实施单位实施拆迁。

　　调查摸底：对拆迁范围内进行调查、摸底，了解被拆迁房屋的基本情况、产权状况、居住人口等信息。

　　制订计划与方案

　　制订计划：根据调查摸底结果，制订拆迁计划、方案，编制拆迁预算。

　　评估委托：按规定委托评估单位对被拆迁房屋进行评估。

　　申办许可证与公告

　　申办许可证：会同建设单位申办拆迁许可证。

　　发布公告：发布拆迁公告，明确拆迁范围、拆迁期限、补偿安置标准等内容。

　　动员与咨询

　　召开动员会：召开拆迁动员会，向被拆迁人宣传拆迁政策、补偿安置标准等内容。

　　设立咨询点：在拆迁地段设立现场咨询点，解答被拆迁人的疑问。

　　评估与签订协议

　　评估通知：发拆迁通知书，并会同评估单位发评估通知书。

　　进场操作：实施单位和评估单位进场实际操作，进行房屋评估、附属物清点等工作。

　　出具报告：评估单位出具评估报告书，并送达被拆迁人。

　　签订协议：拆迁实施单位根据评估报告书与被拆迁户签订补偿安置协议书。

　　裁决与拆房

　　申请裁决：对达不成协议的申请裁决，由拆迁主管部门受理后进行裁决。

　　签订拆房协议：按规定与拆房施工单位签订拆房协议，并由拆房施工单位组织拆房。

　　整理上报与后续工作

　　整理上报：整理上报拆迁档案资料，并向房管、土管等有关部门移交相关资料。

　　契税减免：帮助被拆迁人做好房屋产权登记中的契税减免等其它工作。

　　二、拆迁安置标准明细

　　土地补偿费与安置补助费

　　农用地：根据《连云港市征地区片综合地价执行标准》，海州区和连云区为三类地区，执行标准为47000元/亩，其中土地补偿费为23500元/亩，安置补助费为23500元/人;赣榆区、东海县、灌云县、灌南县为四类地区，执行标准为40000元/亩，其中土地补偿费为20000元/亩，安置补助费为20000元/人。

　　建设用地与未利用地：征收集体建设用地参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准执行;征收集体未利用地参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准的0.7倍执行。

　　房屋价值补偿

　　评估确定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。一般由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估确定。

　　补偿方式：可以选择货币补偿或产权调换。货币补偿按被征收房屋的价值计算;产权调换则按被征收房屋的货币补偿金额与用于产权调换的房屋价格结算差价。

　　搬迁与临时安置补偿

　　搬迁补助：按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡计算，不足800元的按800元计算。选择货币补偿的按一次计算，选择产权调换的按两次计算。

　　临时安置补助：按被征收房屋合法建筑面积12元/月/㎡计算，月临时安置补助费不足600元的按600元计算。

　　停产停业损失补偿

　　协商确定：在市区房屋征收范围内，对因征收房屋造成停产停业直接效益损失的补偿，由征收当事人原则上按照商业用房每平方米200-300元、工矿企业用房每平方米120元、其他经营性用房每平方米150元、2010年7月1日前住宅房屋依法改变为经营性用房每平方米100元的标准协商确定。

　　评估确定：协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产评估机构按照房屋征收决定作出前3年(不满3年的按实际年限计算)的平均净利润和停产停业期限评估确定。

　　附属物与青苗补偿

　　附属物补偿：对可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等支付移植费;对移植费用过高或者不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。其他建筑物、构筑物等附着物，能够重新安排其他建设用地的，对其建筑物、构筑物按照重置价格结合成新给予补偿;不能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予货币补偿。

　　青苗补偿：按一季的产值计算，能够如期收获的不予补偿。

　　三、法律实务与权益保障

　　协议审查要点

　　赔偿范围：确保协议中涵盖房屋价值、搬迁安置、停产停业损失(如涉及)等全部赔偿项目。

　　支付方式：明确支付期限与违约责任，建议选择银行转账等安全可靠的支付方式。

　　争议解决：约定仲裁或诉讼条款，明确管辖法院或仲裁机构，为可能出现的争议提供解决途径。

　　法律救济途径

　　行政协调：向房屋征收部门申请协调，要求重新评估或补充赔偿。

　　行政裁决：协调无果的，可向市、县级人民政府申请裁决。

　　司法救济：对裁决不服的，可自收到裁决书之日起15日内向法院起诉。

　　典型案例警示

　　案例1：某企业因未及时提出异议，导致补偿标准低于市场价。这提醒企业要及时关注公告内容，并在规定时间内提出书面异议。

　　案例2：某农户因未配合调查摸底工作，导致房屋评估价值偏低。这强调了配合调查工作的重要性。

　　四、拆迁安置的实践思考

　　政策与法律的衔接

　　政策导向：拆迁安置需兼顾国家政策与地方实际。在连云港市，拆迁安置标准需与《江苏省土地管理条例》等法规衔接，同时考虑区域经济发展水平与民生需求。

　　法律保障：通过完善法律法规和政策措施，为拆迁安置工作提供有力的法律保障。

　　被征收人权益的保障

　　知情权：政府应提前公告赔偿方案，听取被征收人意见。通过公开透明的程序，增强被征收人对拆迁安置工作的信任和支持。

　　参与权：通过听证会、协商会等形式，让被征收人参与赔偿标准制定。这有助于确保赔偿标准的合理性和公正性。

　　社会稳定与公平

　　避免“钉子户”现象：通过合理赔偿与有效沟通，减少拆迁阻力。政府应积极与被征收人协商，寻求双方都能接受的解决方案。

　　促进区域发展：拆迁安置应助力城市更新与基础设施建设，提升城市品质与居民生活水平。

　　结语

　　江苏连云港拆迁安置涉及法律、政策、评估等多重因素。被拆迁人需以政策研读为前提，以证据固定为基础，以法律救济为保障，在拆迁安置过程中实现利益最大化。唯有如此，方能在城市更新进程中守住合法权益，为城市发展与民生改善贡献力量。同时，政府也应不断完善拆迁安置制度和政策措施，确保拆迁安置工作的公平、公正和透明。