四川省广安市自建房拆迁赔偿计算规则与无证房执行风险解析

　　一、广安市自建房拆迁赔偿的计算依据与建筑面积认定

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》及广安市现行政策，自建房拆迁赔偿的计算需遵循以下规则：

　　建筑面积为核心依据

　　拆迁赔偿通常以房屋产权证载明的建筑面积为基准。例如，某自建房产权证登记面积为200平方米，若当地补偿标准为每平方米5000元，则房屋价值补偿为100万元。建筑面积的计算需符合《房产测量规范》，包括阳台、地下室等有永久性顶盖的部分。若产权证面积与实际面积不符，需经专业测绘机构重新核定。

　　综合考量其他因素

　　除建筑面积外，房屋结构(如砖混、框架)、用途(住宅、商业)、区位(如城市中心或郊区)等亦影响补偿金额。例如，同一地段商业用途房屋的补偿标准可能比住宅高30%。此外，搬迁费、临时安置费、停产停业损失等亦需纳入赔偿范围。

　　特殊情形的处理

　　土地面积大于建筑面积：若土地证面积超出房产证面积，超出部分可能按土地性质(如宅基地、集体建设用地)另行补偿。例如，某宅基地面积为300平方米，房屋建筑面积为200平方米，超出部分可能按每平方米200元补偿。

　　无产权证房屋：若因历史遗留问题未办理产权证，但具有合法建房用地审批手续，可按合法建筑补偿。例如，某村民持有1990年村委会出具的建房审批表，虽无房产证，仍可主张补偿。

　　二、广安市自建无证房的强制执行风险与法律救济

　　无证房的合法性认定

　　无证房是否被认定为违法建筑，需结合以下因素：

　　建设时间：2008年《城乡规划法》实施前建造的房屋，若未违反当时法规，通常视为合法。

　　审批手续：持有宅基地使用权证、建房审批表等文件的，即使无房产证，亦可能被认定为合法。

　　规划冲突：若房屋位于城市规划区内且未取得建设工程规划许可证，可能被认定为违法建筑。

　　强制执行的法律程序

　　根据《行政强制法》《城乡规划法》，对违法建筑的强制拆除需遵循以下程序：

　　责令限期改正或拆除：城乡规划主管部门作出决定后，当事人需在规定期限内自行拆除。

　　公告与催告：逾期未拆除的，行政机关应公告并催告当事人履行义务。

　　申请法院强制执行：当事人未申请行政复议或提起行政诉讼，且未自行拆除的，行政机关可申请法院强制执行。

　　例如，某无证房因违反城市规划被责令拆除，房主未在60日内起诉，行政机关可申请法院强制执行。

　　法律救济途径

　　行政复议与诉讼：当事人可在收到限期拆除决定书之日起60日内申请复议，或6个月内提起诉讼。

　　国家赔偿：若强制执行程序违法，导致当事人合法权益受损，可申请国家赔偿。例如，某无证房被错误认定为违法建筑并强制拆除，房主可主张房屋价值、屋内财物等损失。

　　三、广安市自建房拆迁赔偿的典型案例与启示

　　案例一：建筑面积认定争议

　　某自建房产权证登记面积为150平方米，但房主主张阳台、地下室等未计入部分应额外补偿。法院经审理认为，阳台、地下室符合建筑面积计算标准，最终按180平方米补偿。

　　启示：房主应提前核实产权证面积，必要时申请重新测绘，避免面积认定争议。

　　案例二：无证房合法性认定

　　某村民持有1995年村委会出具的建房审批表，但无房产证。拆迁时，拆迁部门以无证为由拒绝补偿。法院经审理认为，该房屋符合当时建房政策，判决按合法建筑补偿。

　　启示：无证房主应积极收集建房审批手续、历史缴费凭证等证据，证明房屋合法性。

　　四、广安市自建房拆迁赔偿的预防与应对建议

　　完善产权手续

　　建议自建房主及时办理房产证，避免因无证导致补偿争议。例如，可向不动产登记机构申请补办产权证，或办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记。

　　保留建房证据

　　保留建房审批表、缴费凭证、邻里证明等材料，以备拆迁时证明房屋合法性。例如，某村民保留了1998年缴纳建房规费的收据，成功证明房屋合法性。

　　依法维权

　　若对拆迁赔偿或强制执行有异议，应及时咨询律师，通过行政复议、诉讼等途径维护权益。例如，某房主在收到限期拆除决定书后，委托律师提起诉讼，最终撤销了该决定。

　　结语

　　广安市自建房拆迁赔偿的计算需以建筑面积为核心，同时综合考量房屋结构、用途等因素。无证房是否被强制执行，取决于其合法性认定及行政程序是否合法。房主应增强法律意识，完善产权手续，依法维权;政府则需规范拆迁程序，保障被拆迁人合法权益，共同推动城市化进程与法治化建设的协调发展。