广东省中山市农村老房子征收补偿全解析：政策依据与权益保障

　　随着中山市城镇化进程的推进，农村集体土地征收与房屋拆迁成为涉及农民切身利益的重要议题。本文结合《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及中山市最新政策，从法律角度解析农村老房子征收补偿的规则与权益保障。

　　一、征收补偿的法律依据与原则

　　根据《土地管理法》第四十七条，征收土地需遵循“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则。补偿范围包括：

　　土地补偿费：按被征收土地前三年平均年产值的6-10倍计算，或参照区片综合地价执行。

　　安置补助费：按需安置的农业人口数计算，标准为耕地前三年平均年产值的4-6倍，最高不超过15倍。

　　地上附着物与青苗补偿费：由省级政府制定标准，中山市对房屋、构筑物、苗木等实行“一物一价”评估。

　　二、中山市农村房屋补偿标准与计算方式

　　中山市房屋拆迁补偿采用“宅基地区位补偿价+房屋重置成新价”公式，具体规则如下：

　　宅基地区位补偿价：由政府根据土地市场价格、区位优势等因素确定。例如，中山市某区片宅基地补偿标准为64600元/亩(三类区片)。

　　房屋重置成新价：按房屋结构、折旧程度分档计价。例如，砖混结构房屋重置单价可能为1500-2000元/平方米，结合成新率(如80%)后计算。

　　安置方式选择：

　　货币补偿：总补偿款=宅基地补偿价×面积+房屋重置价+搬迁费+临时安置费。

　　产权调换：按“拆一补一”原则，置换同区域新建住房，差价多退少补。

　　混合补偿：部分货币补偿+部分产权调换。

　　三、特殊情形下的补偿规则

　　无证房屋与历史遗留建筑：

　　若房屋建于1987年《土地管理法》实施前且未扩建，可参照有证房屋补偿。

　　1987年后无证房屋需由村委会出具证明，经自然资源部门认定后按重置价一定比例(如60%-80%)补偿。

　　经营性用房补偿：

　　除房屋价值补偿外，还需补偿停产停业损失。计算公式为：停产停业损失=月均净利润×停业月数(一般不超过6个月)。

　　附属设施补偿：

　　水井、围墙、果树等按评估价补偿。例如，成片果树补偿标准为6000-18000元/亩。

　　四、争议解决与法律救济途径

　　协商与听证：

　　征收部门需在征收范围内公告补偿方案，被征收人可在30日内提出异议。

　　若超半数被征收人反对方案，政府需组织听证并修改方案。

　　行政复议与诉讼：

　　对补偿决定不服的，可自收到决定书之日起60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。

　　法院可委托评估机构对房屋价值进行司法鉴定，作为判决依据。

　　五、案例启示与建议

　　案例：中山市东区街道某村民房屋被征收，宅基地面积120平方米，砖混结构房屋200平方米(成新率70%)。

　　补偿计算：

　　宅基地补偿：64600元/亩×120平方米÷666.67≈11.6万元

　　房屋重置价：1800元/平方米×200平方米×70%=25.2万元

　　总补偿款≈36.8万元(不含搬迁费、奖励费)

　　建议：

　　提前保留房屋产权证明、装修票据等证据。

　　积极参与评估机构选择，监督评估过程。

　　委托律师协助谈判，避免签署空白协议。

　　结语

　　中山市农村房屋征收补偿需严格遵循“公平补偿、程序合法”原则。被征收人应主动了解政策，通过协商、听证、诉讼等途径维护权益，确保征收过程既服务公共利益，又保障个人财产权。