温州拆迁安置协议无效情形深度解析：从法律要件到实务认定

　　在浙江省温州市，随着“大拆大整”“大建大美”行动的推进，拆迁安置协议无效情形屡见不鲜。从主体资格瑕疵到意思表示不真实，从内容违法到损害公共利益，协议无效的认定直接影响被拆迁人权益。2025年，温州市颁布《温州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及《温州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》，为协议无效认定提供法律依据。本文将以法律视角，结合最新政策与实务案例，解析温州拆迁安置协议无效的情形与认定规则。

　　一、安置协议无效的法定情形

　　主体资格瑕疵

　　无权代理：拆迁方工作人员未提供授权委托书，或超越代理权限签订协议。

　　主体不适格：被拆迁房屋为共有财产，但仅部分共有人签字。

　　意思表示不真实

　　欺诈：拆迁方虚构补偿标准、隐瞒安置房质量缺陷，诱使被拆迁人签约。

　　胁迫：以“不签约即强拆”“不签约即停发过渡费”等手段威胁被拆迁人。

　　内容违法

　　补偿标准违法：协议约定的补偿标准低于《温州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定的最低标准。

　　安置方式违法：协议约定“货币补偿后不再提供安置房”，违反“先安置后拆迁”原则。

　　损害公共利益

　　恶意串通：拆迁方与被拆迁人虚构房屋面积、户籍人口等，套取补偿款。

　　违反规划：协议约定在生态保护区、历史文化街区等禁止建设区域安置。

　　二、温州特色规定与实务认定

　　“数人头”补偿模式下的无效情形

　　户籍造假：通过虚假结婚、离婚等方式增加户籍人口，套取补偿款。

　　空挂户：户籍虽在拆迁范围，但未实际居住，也未履行村民义务。

　　“房票”安置模式下的无效情形

　　房票使用限制：协议约定“房票仅限本人使用，不得转让”，但被拆迁人擅自转让。

　　房票有效期：协议未明确房票有效期，或有效期短于《温州市房票管理办法》规定的最低期限。

　　三、安置协议无效的法律后果

　　返还财产

　　拆迁方返还：已支付的补偿款、已交付的安置房应返还。

　　被拆迁人返还：已腾空的房屋、已交付的产权证应返还。

　　赔偿损失

　　直接损失：房屋价值损失、临时安置费、装修费等。

　　间接损失：因协议无效导致的经营损失、误工费等。

　　行政责任

　　拆迁方责任：对恶意串通、欺诈签约等行为，由住建部门处以罚款，并追究直接责任人行政处分。

　　被拆迁人责任：对虚构事实骗取补偿款的行为，由公安部门立案侦查，追究刑事责任。

　　四、实务建议与风险防范

　　签约前审查协议内容

　　主体资格：要求拆迁方提供授权委托书、营业执照等资质证明。

　　补偿标准：对比《温州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定的最低标准，确保协议合法。

　　签约时留存证据

　　录音录像：对签约过程全程录音录像，固定拆迁方承诺的补偿标准、安置房位置等关键信息。

　　书面确认：对拆迁方口头承诺的“优先选房”“装修补贴”等事项，要求书面确认。

　　签约后及时维权

　　行政复议：对协议内容有异议的，自知道协议内容之日起60日内向温州市政府申请复议。

　　民事诉讼：对复议决定不服的，自收到复议决定书之日起15日内向法院起诉;未申请复议的，自知道协议内容之日起3年内直接起诉。

　　五、典型案例解析

　　案例1：欺诈签约导致协议无效

　　案情：鹿城区某拆迁方虚构补偿标准，诱使被拆迁人签订协议。后被拆迁人发现实际补偿标准低于协议约定，起诉要求确认协议无效。

　　裁判要点：法院认为，拆迁方虚构补偿标准构成欺诈，判决协议无效，并责令拆迁方赔偿损失。

　　案例2：恶意串通损害公共利益

　　案情：瓯海区某被拆迁人与拆迁方恶意串通，虚构房屋面积套取补偿款。后被检察机关提起公益诉讼。

　　裁判要点：法院认为，双方恶意串通损害国家利益，判决协议无效，并追缴违法所得。

　　结语

　　温州拆迁安置协议无效情形的认定，需以法律为准绳，以事实为依据，通过精准识别无效情形、巧妙运用救济路径，维护被拆迁人合法权益。政府亦应完善拆迁补偿监管机制，从源头减少无效协议发生。