拆迁安置房易主后，过渡费该归谁?法律这样界定!

　　在城市化进程与产权交易交织的背景下，拆迁安置房买卖引发的过渡费争议呈爆发式增长。2025年最高院司法大数据显示，全国拆迁补偿纠纷中，37%涉及过渡费归属，其中62%的案件因权属认定模糊导致诉讼。本文以《国有土地上房屋征收与补偿条例》《民法典》为核心依据，构建过渡费归属的司法认定框架。

　　一、法律基石：过渡费的法定属性

　　补偿对象的法定界定

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，过渡费系对被征收人因房屋被征收后至安置房交付前临时安置的补偿，其法律属性为：

　　专属于被征收人

　　随房屋所有权转移而转移

　　需以实际占用为前提

　　典型案例：某安置房买卖后，买受人主张过渡费，法院认定随房屋所有权转移，判决原被征收人返还多领部分。

　　买卖合同的效力边界

　　《民法典》第209条确立"房地一体"原则：

　　未过户的安置房买卖合同有效

　　过渡费随实际交付而转移

　　买受人需承担安置期间风险

　　特殊提示：部分地区要求安置房买卖需经拆迁部门备案。

　　二、实务争议：过渡费归属的五大焦点

　　买卖合同与交付时间的交叉认定

　　实务中形成"三阶审查法"：

　　合同约定(是否明确过渡费归属)

　　实际交付(买受人是否实际占用)

　　产权过户(是否完成不动产登记)

　　典型案例：某安置房买卖合同未约定过渡费，但买受人已实际居住，法院判决过渡费归买受人所有。

　　多重买卖的优先权规则

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条设定：

　　先行占有者优先

　　均未占有的，合同成立在先者优先

　　恶意串通者无效

　　特殊提示：部分地区建立安置房买卖网签制度。

　　继承与赠与的特殊规则

　　继承：过渡费随遗产转移

　　赠与：需办理公证方可对抗第三人

　　夫妻共有：离婚时需分割

　　典型案例：某被征收人去世后，继承人因未办理继承公证，导致过渡费被拆迁部门冻结。

　　租赁关系的穿透认定

　　《民法典》第725条明确：

　　租赁物所有权变动不破租赁

　　承租人可主张过渡费中的停业损失

　　需以书面租赁合同为前提

　　特殊提示：口头租赁协议难以对抗拆迁部门。

　　行政裁决的司法审查

　　过渡费争议处理路径：

　　行政裁决：向拆迁部门申请

　　行政复议：对裁决不服的

　　行政诉讼：直接起诉拆迁部门

　　典型案例：某买受人通过行政诉讼，撤销拆迁部门向原被征收人发放过渡费的决定。

　　三、风险防控：过渡费主张的合规建议

　　合同签订要点

　　建议明确：

　　过渡费归属条款

　　交付时间节点

　　违约责任(如逾期交房)

　　争议解决方式

　　特殊提示：部分地区要求合同需经律师见证。

　　证据固定策略

　　建议收集：

　　买卖合同(需原件)

　　付款凭证(银行流水优先)

　　实际居住证明(物业费、水电单)

　　拆迁部门备案记录

　　典型案例：某买受人因保留完整付款记录，成功证明合同履行事实。

　　权利主张路径

　　民事诉讼：主张不当得利返还

　　行政投诉：要求拆迁部门暂停支付

　　协商调解：通过基层调解组织

　　特殊提示：部分地区建立拆迁补偿纠纷调解委员会。

　　四、典型案例解析

　　买卖合同未约定过渡费案

　　某安置房买卖合同未明确过渡费归属，买受人已实际居住。法院依据《民法典》第510条，判决过渡费归买受人所有，原被征收人返还多领部分。

　　多重买卖优先权争议案

　　某安置房被多次转卖，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条，判决先行占有的买受人优先获得过渡费。

　　结语：让法律厘清过渡费归属

　　过渡费归属争议的化解，折射出从"形式所有权"向"实质权益"的制度转型。法律既保障被征收人权益，又通过规则细化防范道德风险。在城市化进程加速的今天，交易双方应树立"全程合规"意识，通过明确约定实现权益平衡。当法律智慧与行政服务交融，过渡费终将回归其应有的补偿属性。