济南无证房拆迁补偿全攻略：从权属认定到二审救济的实务指南

　　在济南城市更新进程中，无证房拆迁补偿成为焦点问题。本文结合《土地管理法》《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(2025修订)及最新司法实践，系统梳理无证房补偿规则与二审救济路径，为当事人提供全流程法律解决方案。

　　一、无证房补偿的权属认定规则

　　历史遗留问题房屋处理

　　1987年《土地管理法》实施前建造的房屋：推定合法，按合法建筑补偿(《济南市房屋征收历史遗留问题处理意见》第5条)

　　1987-2008年间建造的房屋：需经行政处罚补办手续后补偿

　　权属证明的替代性证据

　　村委会证明：需经乡镇政府复核并公示(《济南市集体土地征收证明材料审核规则》第7条)

　　卫星影像资料：2000年后建造房屋可调取历史影像佐证

　　缴纳税费凭证：耕地占用税、建房审批费等缴费记录

　　二、补偿项目的法定标准

　　房屋价值补偿

　　合法建筑：按市场评估价100%补偿

　　未登记建筑：经认定合法的按评估价80%补偿

　　违法建筑：不予补偿，但可主张残值补偿

　　附属设施补偿

　　院落空地：按土地基准地价50%补偿(《济南市征收补偿操作细则》第12条)

　　构筑物：按重置价结合成新率补偿

　　三、二审救济的实务操作

　　一审败诉的常见原因

　　证据不足：未提供权属证明或建设时间证据

　　程序瑕疵：未参加协调裁决程序直接起诉

　　法律适用错误：混淆民事赔偿与行政补偿

　　二审翻盘的关键策略

　　新证据提交：一审后发现的权属证明、政策文件等

　　程序违法主张：一审法院未依法组成合议庭、超期审理等

　　法律适用争议：补偿标准是否符合《济南市征收补偿标准》规定

　　四、典型案例的裁判规则解析

　　历城区"无证房补偿案"

　　法院认定：1995年建造房屋虽无证，但有村委会建房审批表，按合法建筑90%补偿(《济南市中级法院民五庭典型案例》第3例)。

　　槐荫区"二审改判案"

　　裁判要旨：一审法院未采纳行政机关作出的合法建筑认定，属法律适用错误，二审依法改判(《济南市中级人民法院行政审判白皮书》第11例)。

　　五、风险防范与权益最大化策略

　　事前预防措施

　　申请权属确认：向自然资源和规划局申请历史遗留问题房屋确认

　　办理公证证据保全：对房屋现状、附属设施进行公证

　　参与协调裁决：务必穷尽行政救济程序

　　二审诉讼要点

　　撰写高质量上诉状：明确一审错误，提供新证据线索

　　申请调查取证：要求法院调取规划审批档案、卫星影像

　　争取检察监督：对严重程序违法案件申请抗诉

　　结语

　　在济南"强省会"战略背景下，无证房拆迁补偿需兼顾历史成因与法治原则。当事人应树立"全周期维权"意识，从权属证明到二审救济实施系统化管控。特别需要关注济南司法实践中的特色裁判规则，避免因程序瑕疵导致补偿权益受损。