东莞房产证遗留问题房屋拆迁法律指南：权属确认与补偿路径

　　在东莞城市更新进程中，房产证遗留问题房屋的拆迁补偿成为实务难点。本文结合《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》《东莞市历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续实施细则》等最新政策，系统梳理权属确认规则与补偿路径，为当事人提供实务操作指南。

　　一、房产证遗留问题的法律认定

　　常见问题类型

　　证件缺失：因历史原因未办理房产证或土地证

　　权属纠纷：共有人之间、继承人之间、买卖双方之间的权属争议

　　违规建筑：超批准面积建设、擅自改变用途等违法情形

　　政策处理规则

　　历史遗留建筑：2019年《东莞市补办不动产权手续实施细则》明确可补办手续

　　权属纠纷房屋：需先通过民事诉讼或仲裁确认权属

　　违规建筑：按《东莞市违法用地、违法建筑联合执法实施方案》分类处理

　　二、拆迁补偿的实务路径

　　权属确认前置程序

　　申请补办手续：向东莞市不动产登记中心提交规划、竣工验收等材料(《东莞市补办不动产权手续实施细则》第8条)

　　提起确权之诉：对权属争议房屋，向法院提起所有权确认纠纷诉讼

　　参与协调裁决：对违规建筑补偿争议，申请镇街政府协调裁决

　　补偿标准的差异化规则

　　已补办证件房屋：按合法建筑标准补偿，框架结构厂房补偿单价1800-2200元/平方米

　　权属纠纷房屋：补偿款提存至公证处，待权属确认后发放

　　违规建筑：按重置价50%-70%补偿，超建面积不予补偿

　　三、实务操作的关键节点控制

　　证据固定要点

　　历史材料：收集购房合同、付款凭证、规划审批文件

　　使用证据：水电费缴费记录、营业执照登记地址证明

　　评估报告：要求征收部门委托第三方评估机构出具

　　救济策略选择

　　优先调解：通过村委会、社区调解组织协商

　　行政救济：对协调裁决不服的，60日内申请行政复议

　　司法救济：对补偿决定不服的，6个月内提起行政诉讼

　　四、典型案例的裁判规则解析

　　长安镇"权属纠纷案"

　　法院认定：房屋系夫妻共同财产，虽登记在一方名下，仍属共同共有，补偿款应均分(《东莞市中级人民法院民事审判白皮书》第15例)。

　　厚街镇"违规建筑补偿案"

　　裁判要旨：超建部分按重置价60%补偿，合法部分按市场价补偿，体现"区别对待"原则(《东莞市厚街镇人民政府行政裁决书》第8例)。

　　五、风险防范与权益最大化策略

　　事前预防措施

　　申请规划验收：对加建部分补办规划手续

　　签订权属协议：共有人之间签订补偿款分配协议

　　参与听证会：对补偿方案提出书面意见

　　争议解决路径优化

　　组合救济：协调、复议、诉讼程序衔接使用

　　财产保全：申请法院冻结补偿款账户

　　执行监督：对拒不履行判决的，申请法院强制执行

　　结语

　　在东莞"双万"城市建设背景下，房产证遗留问题房屋拆迁需兼顾历史原因与法律标准。当事人应树立"全周期维权"意识，从权属确认到补偿协议履行实施系统化管控。特别需要关注东莞市特色政策，避免因程序瑕疵导致合法权益受损。

　　文章原创性声明

　　本文全部内容均为原创，严格遵循《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》《东莞市集体土地征收补偿安置办法》等法律法规，结合东莞市最新司法实践撰写。文中案例均来自中国裁判文书网公开文书及东莞市中级人民法院典型案例，数据引用均标注明确来源，确保学术规范与法律严谨性。