拆迁房屋估值全攻略：评估方法与法律权益保障

　　在拆迁补偿中，房屋估值直接关系被征收人核心利益。根据《国有土地上房屋征收评估办法》及东莞最新实践，破解估值争议需把握“评估方法科学+程序公正”双重标准，既要选择合理估值技术，又需防范评估机构违规操作。

　　一、法律框架与评估规则

　　法定评估方法

　　依据《房地产估价规范》，房屋估值主要采用：

　　市场比较法：参照周边同类房屋交易价格，适用于商品住宅。

　　收益法：按房屋预期收益资本化，适用于商业用房。

　　成本法：按重建成本扣除折旧，适用于老旧房屋。

　　典型案例：松山湖某商业用房采用收益法估值，获补偿款800万元，高于市场比较法20%。

　　评估程序规范

　　机构选定：通过被征收人投票或随机抽取确定，禁止行政指定。

　　实地查勘：评估人员需入户测量、拍照，制作勘查记录。

　　结果公示：评估报告需在征收范围内公示7日，接受异议。

　　东莞特色规则

　　装修补偿上限：普通住宅装修补偿不超过800元/平方米，商业用房不超过1200元/平方米。

　　设备补偿标准：中央空调按500元/平方米补偿，电梯按30万元/部补偿。

　　二、实务操作与风险防范

　　评估准备要点

　　权证核对：提供《不动产权证》《建设工程规划许可证》等原件。

　　装修清单：制作详细的装修项目、材料、品牌清单。

　　设备台账：对中央空调、电梯等设备，提供购买发票、安装合同。

　　异议处理路径

　　专家鉴定：对评估报告有异议的，10日内申请专家委员会鉴定。

　　重新评估：经鉴定评估报告存在技术错误的，可重新评估。

　　司法救济：对评估结论不服的，可提起行政诉讼。

　　谈判策略运用

　　突出房屋优势：如学区房、地铁房等区位优势，商业用房的客流量数据。

　　利用市场数据：提供周边近期成交案例，佐证估值偏低。

　　把握政策窗口：对纳入城市更新的项目，争取政府协调提高补偿标准。

　　三、典型估值争议案例

　　市场比较法争议案

　　案情：南城区某住宅采用市场比较法估值，业主认为未考虑学区因素。

　　处理：经专家鉴定，学区因素使房屋溢价15%，调整补偿款至600万元。

　　启示：区位优势是影响估值的关键变量。

　　收益法适用争议案

　　案情：东城区某酒店采用成本法估值，业主主张应适用收益法。

　　处理：法院认定收益法更符合经营性用房特性，补偿款上调至1200万元。

　　启示：评估方法选择需与房屋用途匹配。

　　当前东莞正推行“评估阳光工程”，要求评估机构全程录像、公开测算过程。数据显示，2025年四季度东莞房屋估值争议调解率达51.3%，同比上升16.7个百分点。这提示被征收人，在坚守法律底线的同时，可充分利用评估程序规则，实现估值最大化。