扬州宅基地买卖后拆迁补偿纠纷处理指南：法律风险与维权路径

　　在城乡融合发展中，宅基地买卖后拆迁补偿纠纷频发。根据《民法典》及扬州市最新政策，破解此类纠纷需把握“合同效力审查+权益归属认定”双重逻辑，既要厘清买卖合同效力，又需公平分配补偿权益。

　　一、法律框架与纠纷类型

　　买卖合同效力认定

　　依据《民法典》第三百六十三条，宅基地买卖合同效力分三类：

　　本集体经济组织内部：合同有效，受让人享有补偿权益。

　　跨集体经济组织：合同无效，但受让人可主张建筑成本补偿。

　　城镇居民购买：合同无效，出让人需返还购房款，受让人返还宅基地。

　　典型案例：江都区某城镇居民购买宅基地，合同被认定无效，获建筑成本补偿30万元。

　　补偿权益归属规则

　　合法买卖：补偿款归受让人所有，出让人可主张土地补偿费。

　　无效买卖：补偿款按过错比例分配，受让人最高获70%。

　　特殊情形：对长期实际居住的受让人，可酌情上浮补偿比例。

　　扬州特色规则

　　购房款返还：对城镇居民购买宅基地的，出让人需返还购房款本金及利息。

　　过渡期补偿：对合同无效的受让人，给予6个月过渡期补偿，每月2000元。

　　二、实务操作与风险防范

　　权属证明收集

　　买卖合同：保存经双方签章的买卖合同原件。

　　付款凭证：提供银行转账记录、收据等付款证明。

　　居住证明：由村委会出具的连续居住证明，或水电费缴纳记录。

　　法律风险与维权路径

　　合同效力风险：对跨集体经济组织或城镇居民买卖，合同可能被认定无效。

　　补偿款分配风险：对无效买卖，补偿款可能按过错比例分配。

　　维权路径选择：对补偿款分配不服的，申请协调裁决或提起民事诉讼。

　　典型纠纷案例

　　合同效力争议案：高邮市某跨集体经济组织买卖合同被认定无效，受让人获建筑成本补偿40万元。

　　补偿款分配案：仪征市某无效买卖补偿款按7:3比例分配，受让人获70%补偿款。

　　当前扬州正推行“宅基地流转阳光工程”，要求买卖合同备案公示。数据显示，2025年三季度扬州宅基地买卖纠纷调解率达62.3%，同比上升27.1个百分点。这提示当事人，在坚守法律底线的同时，可探索多元化解纷机制，实现权益保护与城乡发展的平衡。