成都农村拆迁补偿全解析——补偿方式与院子面积计算规则

　　在成都市农村拆迁中，补偿方式与院子面积计算是核心争议点。本文以《土地管理法》《四川省农村集体土地征收补偿管理办法》及2025年成都市最新政策为依据，系统解析补偿方式、院子面积认定规则及实务操作要点。

　　一、农村拆迁补偿的核心方式与适用场景

　　货币补偿：

　　计算逻辑：房屋价值补偿+院子面积补偿+搬迁补助+临时安置费;

　　2025年标准：中心城区(如龙泉驿、双流)砖混结构房屋补偿基准价为3500元/㎡，院子面积按50%折算计入补偿。

　　产权置换：

　　置换比例：按“拆一补一”原则，院子面积可置换等比例安置房面积;

　　特殊规则：对传统川西院落，政府提供“保留式安置”选项，被拆迁人可选择保留部分院落并获得货币补偿。

　　综合补偿：

　　适用情形：对经营性农房(如农家乐)，补偿包括房屋价值、停产停业损失及院子面积补偿;

　　计算方法：停产停业损失=评估价×12个月×0.8%。

　　二、院子面积计算的实务规则与争议解决

　　法定认定标准：

　　权属依据：以《集体土地使用权证》或《宅基地使用权证》登记面积为准;

　　特殊情形：若实际院子面积大于证载面积，需提供村委会证明及邻里签字确认。

　　争议解决路径：

　　行政裁决：对面积认定争议，可向区规划和自然资源局申请裁决;

　　司法救济：若对裁决不服，可在收到裁决书之日起6个月内提起行政诉讼。

　　三、特殊情形处理与实务建议

　　历史遗留问题：

　　对1987年前建成的无证院落，按实际使用面积补偿，但需提供连续居住证明;

　　成都中院2025年案例显示，无证院落补偿标准为证载面积的70%。

　　风险防范策略：

　　被拆迁人应提前测绘院子面积并公证;

　　政府应建立“院落面积补偿公示制度”，接受社会监督。