成都拆迁补偿标准全解析：户口、人头还是面积？一文读懂补偿计算规则

　　拆迁补偿计算方式是成都市民关注的焦点问题。实务中，补偿标准常因土地性质(集体土地/国有土地)、房屋类型(住宅/非住宅)及地方政策差异呈现复杂性。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《成都市征地补偿安置办法》及最新司法案例，系统梳理拆迁补偿的计算逻辑与规则。

　　一、国有土地上房屋征收补偿规则

　　补偿对象与范围：

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，补偿对象为“被征收房屋所有权人”，与户口无关。

　　补偿范围包括：被征收房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失(仅限非住宅)。

　　面积补偿的核心地位：

　　计算方式：房屋价值补偿=房屋面积×评估单价(通常参照周边类似房地产市场价)。

　　最低补偿标准：若补偿低于房屋征收决定公告之日类似房地产市场均价，可直接诉请法院调整。

　　典型案例：成都锦江区某住宅被征收时，评估单价为2.8万元/㎡，业主房屋面积80㎡，获得补偿224万元。

　　户口与人头的辅助角色：

　　特殊情形：仅在“住房困难户”认定中，户口人数可能影响安置面积。例如，某区规定3人以下家庭保障45㎡，每增加1人增配15㎡。

　　政策性补助：部分安置房分配可能考虑户口人数，但需以地方政策为准。

　　二、集体土地征收补偿的特殊规则

　　补偿对象扩展至“户”：

　　根据《成都市征地补偿安置办法》第12条，补偿对象包括“被征地农户及其家庭成员”，户口成为重要考量因素。

　　安置补助费：按符合条件的农业人口计算，标准为征地前三年平均年产值的3-5倍。

　　人头补偿的典型场景：

　　青苗补偿费：按实际种植人数补偿，但需以土地承包经营权证登记为准。

　　社会保障费用：符合条件的被征地农民可纳入城镇社保，费用从征地补偿款中列支。

　　面积补偿的并行适用：

　　房屋补偿仍以建筑面积为基础，但集体土地上房屋评估价通常低于国有土地。

　　特殊补偿：对持有合法产权证的偏房、附属设施，可能按重置价单独补偿。

　　三、实务建议：如何争取合理补偿？

　　核查补偿方案合法性：

　　要求征收方公示“房屋征收评估报告”，核对评估机构资质、评估方法(市场法/成本法)。

　　对评估结果有异议，可在10日内申请复核评估，或另行委托评估机构鉴定。

　　利用政策性奖励：

　　成都部分区域对“签约期内搬迁”的被征收人给予10%-15%的奖励，需注意奖励条款的时效性。

　　特殊群体专项救济：

　　低保户、残疾人可申请“住房保障优先权”，部分安置房项目预留专项房源。

　　结语

　　成都拆迁补偿以“面积”为核心，但户口与人头在集体土地征收和社会保障中仍具关键作用。被征收人需精准识别补偿性质，通过法律程序实现权益最大化。