长沙拆迁补偿核心争议：房屋产权还是户籍人口？法律这样界定

　　在长沙拆迁实践中，补偿依据的争议从未停歇。2025年《长沙市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》明确，补偿以房屋产权为核心，人口因素仅作为辅助性考量。本文将从法律视角解析补偿的底层逻辑，厘清产权与人口的权责边界。

　　一、房屋产权的法律地位

　　权属认定规则

　　合法建筑：需同时满足土地使用权证、规划许可证、产权证三证齐全。

　　历史遗留问题：2009年12月31日前建成且经村集体批准的，可按280㎡限额补偿。

　　案例参考：望城区某无证房屋因符合历史条件，获房屋价值补偿及装修补助。

　　补偿计算标准

　　房屋价值：按市场评估价确定，含土地使用权价值。

　　装饰装修：按实际装修成本折旧补偿，最高不超过评估价的15%。

　　附属设施：围墙、水井等按重置价补偿，但需提供建设凭证。

　　权利救济路径

　　权属争议：对房屋产权有异议的，可申请不动产登记机构核查。

　　评估异议：收到评估报告10日内可申请复核，仍不服可向专家委员会申请鉴定。

　　二、人口因素的补偿边界

　　安置补助费规则

　　计算基准：按户籍人口每人每月800元发放，最长不超过36个月。

　　特殊情形：服兵役、在校就读等户籍外迁人员可计入，离婚后户籍未迁出的按原户籍认定。

　　奖励性补偿设计

　　人口奖励：岳麓区某项目对4人以上家庭额外奖励5万。

　　签约激励：限期内签约的，按户籍人口每人增发1万。

　　法律限制与例外

　　人口上限：天心区规定，超过6人的家庭按6人计算安置补助。

　　外嫁女权益：户籍未迁出且履行村民义务的，享有补偿权益。

　　三、产权与人口的实操冲突

　　房地分离情形

　　宅基地使用权与房屋所有权分离时，补偿款按权属比例分配。

　　典型案例：雨花区某家庭因宅基地使用权归父母、房屋归子女，补偿款按7:3分割。

　　共有产权处理

　　共同出资：父母与子女共同建造的房屋，按出资比例分配补偿款。

　　长期居住：对房屋维护贡献大的成员，可适当多分。

　　特殊群体保护

　　未成年人：虽不单独计算安置补助，但可主张生活设施补偿。

　　残疾人：增发不低于3万的补助金，并优先选择安置房楼层。

　　四、法律风险防范与权益维护

　　证据固定策略

　　权属证明：保存房屋产权证、建房审批文件、装修合同等原始凭证。

　　人口证据：户籍档案、成员关系证明、在校就读证明等。

　　程序性权利行使

　　公告核查：补偿方案是否依法公告不少于30日。

　　参与听证：半数以上被征收人异议时应组织听证会。

　　司法救济路径

　　行政诉讼：对补偿决定不服的，可在6个月内提起行政诉讼，重点审查产权认定是否合法。

　　民事诉讼：家庭内部对补偿款分配有争议的，可起诉要求分割。