杭州拆迁补偿核心争议：面积VS人口，签约避坑指南

　　在杭州拆迁实践中，补偿依据的争议从未停歇。2025年《杭州市集体土地征收补偿办法》明确，补偿以房屋面积为核心，人口因素仅作为调节变量。本文将从法律视角解析补偿规则，并提供签约注意事项。

　　一、面积补偿的法律主导地位

　　权属认定规则

　　合法面积：以不动产权证登记为准，未登记建筑需经规划部门认定。

　　历史遗留问题：2010年10月1日前建成且经村集体批准的，可按280㎡限额补偿。

　　超面积处理：合法宅基地超标部分按重置价60%补偿，非宅基地超建部分不予补偿。

　　面积补偿计算标准

　　房屋价值：按市场评估价确定，含土地使用权价值。

　　装饰装修：按实际装修成本折旧补偿，最高不超过评估价的15%。

　　附属设施：围墙、水井等按重置价补偿，但需提供建设凭证。

　　权利救济路径

　　权属争议：对房屋产权有异议的，可申请不动产登记机构核查。

　　评估异议：收到评估报告10日内可申请复核，仍不服可向专家委员会申请鉴定。

　　二、人口因素的调节功能

　　安置补助费规则

　　计算基准：按户籍人口每人每月800元发放，最长不超过36个月。

　　特殊情形：服兵役、在校就读等户籍外迁人员可计入，离婚后户籍未迁出的按原户籍认定。

　　奖励性补偿设计

　　人口奖励：西湖区某项目对4人以上家庭额外奖励5万。

　　签约激励：限期内签约的，按户籍人口每人增发1万。

　　法律限制与例外

　　人口上限：上城区规定，超过6人的家庭按6人计算安置补助。

　　外嫁女权益：户籍未迁出且履行村民义务的，享有补偿权益。

　　三、签约注意事项与风险防范

　　权属核查清单

　　房屋产权证：确认权属人、面积、用途等信息。

　　建房审批文件：核查历史遗留建筑合法性。

　　装修合同：保留装修投入证据，避免评估缩水。

　　协议条款审查要点

　　补偿方式：明确选择货币补偿、产权调换或房票安置。

　　付款期限：约定补偿款支付时间，逾期需支付违约金。

　　争议解决：约定仲裁或诉讼管辖地，避免地方保护。

　　证据保存策略

　　户籍档案：保存完整户籍证明，特别是特殊群体材料。

　　协商记录：录音录像留存协商过程，特别是对方承诺内容。

　　公告文件：留存征收决定、补偿方案等公告文件。

　　典型签约陷阱案例

　　案例1：临安区某村民因未核查房屋面积，导致合法建筑被认定为违建，补偿缩水40万。

　　案例2：建德市某企业因未约定付款期限，遭遇补偿款拖欠2年，最终通过诉讼获赔违约金。