南京拆迁补偿面积与人口核算：法律视角下的计算规则与误区解析

　　近年来，南京城市更新进程加速，拆迁补偿问题成为民众关注的焦点。其中，“补偿面积如何计算”“是否按人口核算”等疑问尤为突出。本文从法律角度出发，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》等最新法规，解析拆迁补偿的核心规则，并澄清常见认知误区。

　　一、法律依据：补偿计算的基本框架

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，拆迁补偿包括：

　　被征收房屋价值的补偿;

　　因征收造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　因征收造成的停产停业损失的补偿(针对经营性房屋)。

　　南京市在此基础上细化规则，明确补偿以“房屋权属证书”和“实际用途”为基准，同时兼顾人口因素。需特别注意：补偿的核心是房屋价值，人口仅作为安置房分配的参考，而非直接决定补偿金额。

　　二、面积计算：房产证与实际测绘的双重标准

　　房产证面积优先

　　根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条，补偿面积原则上以不动产权属证书记载为准。若证载面积与实际不符，需通过测绘机构重新核定，但需经征收部门与被征收人共同确认。

　　典型案例：某户房产证面积为80㎡，但测绘发现实际为85㎡，最终补偿按85㎡计算，但需扣除历史扩建的违法建筑部分。

　　未登记建筑的认定

　　对未取得权属证书的建筑，由规划、城管部门联合认定。符合“2010年7月1日前建造”“未扩大宅基地范围”等条件的，可给予适当补偿;否则可能被认定为违法建筑不予补偿。

　　三、人口因素：安置房分配的隐性关联

　　尽管补偿金额不直接按人口计算，但人口数量可能影响安置房面积。根据《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第二十三条：

　　安置房面积=被征收房屋合法建筑面积+人口增购面积(每人不超过20㎡)。

　　增购需满足“户籍在册”“实际居住”等条件，且家庭总增购面积不得超过规定上限。

　　法律误区澄清：

　　误区一：人口越多，补偿越高。

　　真相：补偿以房屋价值为核心，人口仅影响安置房增购，不直接增加货币补偿。

　　误区二：外地户籍配偶可计入增购人口。

　　真相：增购人口需为本集体经济组织成员，外地户籍配偶一般不计入。

　　四、维权建议：如何保障自身权益?

　　核查权属文件：确认房产证、土地证是否齐全，面积是否与实际一致。

　　参与测绘过程：对测绘结果有异议的，可申请复核或委托第三方机构鉴定。

　　留存人口证据：户籍证明、居住证明等材料需提前备齐，避免增购资格争议。

　　法律救济途径：对补偿方案不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。