房屋拆迁安置纠纷诉讼全攻略：从立案到执行的实务指南

　　在城市化进程加速的背景下，房屋拆迁安置纠纷呈现高发态势。2025年最高人民法院行政审判白皮书显示，涉拆迁案件中，行政诉讼占比达67%，民事纠纷占23%，执行难问题突出。本文立足《民事诉讼法》《行政诉讼法》最新修订，构建"起诉准备-庭审攻防-执行突破"的三阶诉讼模型。

　　一、起诉准备：诉讼启动的五大核心要件

　　(一)主体资格确认

　　原告适格性审查：

　　产权人：需提供不动产权证或建房审批手续

　　公房承租人：需经房管部门确权

　　共有权人：需全体共有人推选代表

　　被告确定规则：

　　行政诉讼：以作出补偿决定的市、县级人民政府为被告

　　民事诉讼：以拆迁实施单位或开发商为被告

　　混合诉讼：根据争议性质拆分被告

　　(二)证据材料清单

　　基础证据：

　　征收决定公告及补偿方案

　　房屋权属证明及评估报告

　　补偿协议或安置告知书

　　程序违法证据：

　　未公告听证会记录

　　评估机构选任违规

　　补偿标准低于市场价

　　实体争议证据：

　　房屋面积测绘报告

　　装修费用清单

　　停产停业损失证明

　　(三)诉讼请求设计

　　行政诉讼案由：

　　撤销补偿决定之诉

　　履行补偿职责之诉

　　行政赔偿之诉

　　民事诉讼案由：

　　房屋拆迁安置补偿合同纠纷

　　财产损害赔偿纠纷

　　排除妨害纠纷

　　复合诉讼请求：

　　确认违法+撤销决定+行政赔偿

　　履行协议+支付违约金+利息

　　二、庭审攻防：实体争议的五大焦点

　　(一)补偿决定的合法性审查

　　程序合法性：

　　是否进行社会稳定风险评估

　　是否组织专家论证补偿方案

　　是否保障被征收人选择权

　　实体合法性：

　　补偿标准是否低于区片综合地价

　　安置房区位是否影响生产生活

　　过渡期限是否超过法定时限

　　(二)房屋价值的评估争议

　　评估机构选任：

　　是否经被征收人协商选定

　　评估师是否实地查勘

　　评估报告是否送达并告知异议权

　　评估方法适用：

　　市场比较法：需3个以上可比实例

　　收益法：适用于商业用房

　　成本法：作为辅助验证方法

　　(三)特殊情形的补偿规则

　　历史遗留建筑：

　　1990年前建成的，按合法建筑补偿

　　2000年前建成的，补缴规费后补偿

　　违法建筑不予补偿

　　经营性用房：

　　停产停业损失：前3年平均利润的60%

　　员工安置费：按实际用工人数补偿

　　设备搬迁费：按重置价计算

　　三、执行突破：权益兑现的四大策略

　　(一)财产保全先行

　　诉前保全：

　　申请冻结拆迁专项账户

　　查封开发商未售房产

　　担保方式：保险公司保函

　　诉中保全：

　　限制被执行人股权变更

　　禁止财产无偿转让

　　提取预期收益

　　(二)执行异议应对

　　案外人异议：

　　审查权属真实性

　　判断占有合法性

　　平衡各方利益

　　参与分配：

　　执行标的为金钱债权

　　申请期限：财产分配方案前

　　分配原则：按比例清偿

　　(三)强制执行措施

　　直接强制：

　　司法拍卖被执行人财产

　　划拨存款、债券、股权

　　以物抵债的特别程序

　　间接强制：

　　限制高消费

　　列入失信名单

　　限制出境

　　(四)执行救济路径

　　执行异议之诉：

　　案外人异议之诉

　　申请执行人异议之诉

　　第三人撤销之诉

　　执行监督程序：

　　向上级法院申请提级执行

　　向检察院申请执行监督

　　向政法委申请督办

　　结语：从"程序空转"到"权益实现"的跨越

　　当前，拆迁安置纠纷执行难正呈现"三降一升"趋势：终本案件数下降、执行到位率上升、信访投诉量下降。这启示我们：在司法救济中，既要重视起诉阶段的程序正义，更要关注执行阶段的权益兑现。当事人应树立"全流程维权"意识，善用财产保全、参与分配、强制执行等组合策略，在维护自身权益的同时，推动拆迁补偿法治化进程。