拆迁补偿面积之争：占地面积VS建筑面积的法律界定

　　在拆迁实践中，面积计算标准直接关系被拆迁人核心利益。本文结合2025年《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《东阳市农村宅基地拆迁补偿办法》，为您解析面积认定规则与补偿款法律属性。

　　一、面积计算的双重维度

　　1. 城市房屋：建筑面积主导原则

　　根据《条例》第19条，城市房屋补偿以建筑面积为基准，计算公式为：

　　补偿金额 = (建筑面积 × 基准地价) + 装修评估值 + 附属物补偿

　　需特别注意三个细节：

　　阳台、阁楼等特殊空间：全封闭阳台按100%计算，未封闭按50%

　　共有面积分摊：电梯井、管道井等按户均摊

　　容积率修正：别墅类低密住宅可上浮15%-20%

　　2. 农村宅基地：占地面积特殊规则

　　《东阳市补偿办法》第12条确立"占补平衡"原则：

　　合法宅基地面积以不动产权证为准

　　未登记但经村集体确认的，按实际使用面积计算

　　超占部分按300-500元/㎡补偿，最高不超过100㎡

　　杭州富阳区某案例中，法院通过航拍图认定实际使用面积，使补偿额增加28万元。

　　3. 混合结构房屋的特殊处理

　　对兼具居住与经营功能的房屋，采用"分项评估"模式：

　　居住部分按建筑面积补偿

　　经营部分按市场租金评估停产停业损失

　　装饰装修按功能区分系数计算(商业区1.2.居住区1.0)

　　二、补偿款的法律属性与使用规范

　　1. 财产权属性的法律定位

　　根据《民法典》第243条，拆迁补偿款属私有财产权，具有三大特性：

　　排他性：任何单位不得强制用于购买指定房产

　　收益性：可投资理财，年化收益受《民法典》第399条保护

　　处分权：立遗嘱指定继承人，无需征得拆迁方同意

　　2. 税务处理的特别规定

　　免征增值税：个人拆迁补偿款不属应税收入

　　契税优惠：用补偿款购房可享契税减免，最高达房价3%

　　所得税豁免：非货币补偿增值部分暂不征税

　　3. 使用限制的例外情形

　　对享受保障性住房政策的，补偿款需优先用于购房：

　　共有产权房：补偿款需达房款70%以上

　　公租房：补偿款可抵扣租金，最高50%

　　房票安置：12个月内未使用将作废