东莞夫妻房产拆迁分配与评估救济全攻略：从权属认定到价值维护

　　随着东莞城市更新进入攻坚阶段，夫妻房产拆迁分配与评估救济成为焦点。根据《民法典》《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》及司法判例，本文系统解析分配规则与评估救济路径。

　　一、夫妻房产拆迁分配的法定规则

　　根据《民法典》第1062条，夫妻共同财产拆迁补偿实行"三步分配法"：

　　权属认定阶段

　　需区分婚前财产与婚后共同财产。在寮步镇某案例中，婚前房产婚后拆迁，补偿款按出资比例7:3分割，体现对个人财产的保护。

　　补偿分割阶段

　　对货币补偿，原则上均分;对产权调换，按共有财产处理。在大朗镇某案例中，100㎡安置房登记为夫妻共有，离婚时各获50%产权。

　　债务冲减阶段

　　对夫妻共同债务，可从补偿款中优先冲减。在塘厦镇某案例中，银行贷款从补偿款中直接划扣，剩余款项由夫妻均分。

　　特殊情形处理：

　　婚内赠与房产：按书面约定处理

　　继承房产：视为共同财产，另有约定除外

　　违法建筑补偿：原则上均分，但需承担行政处罚风险

　　二、拆迁补偿评估救济的实务路径

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第25条，评估救济需完成"三步走"程序：

　　评估异议阶段

　　在收到评估报告10日内，可向评估机构书面提出异议。在凤岗镇某案例中，业主指出评估报告漏算阳台面积，经复核补偿额上调15%。

　　专家鉴定阶段

　　对评估结果仍有异议的，可申请专家委员会鉴定。在清溪镇某案例中，专家鉴定推翻原评估报告，补偿标准从每平米1.2万元提升至1.5万元。

　　司法救济阶段

　　对鉴定结论不服的，可提起行政诉讼。在黄江镇某案例中，法院采纳司法鉴定意见，判决按市场比较法重新评估，补偿额增加30%。

　　三、特殊情形的处理规则

　　对于共有房产，按《民法典》第308条，共有人可协议分割，协议不成按出资比例分割。在常平镇某案例中，兄弟姐妹四人按出资比例6:2:1:1分配补偿款，体现意思自治原则。

　　涉及抵押的，按《民法典》第394条，抵押权人对补偿款享有优先受偿权。在东坑镇某案例中，银行对1200万元补偿款中的800万元优先受偿，剩余款项由继承人平均分配。

　　对于公房承租人，根据《东莞市公共租赁住房管理办法》第28条，补偿款由共同居住人分割。在横沥镇某案例中，同住子女获70%补偿款，其余30%上缴房管部门。

　　四、实务操作的风险防范

　　建议签订《婚内财产协议》，明确房产权属及补偿分配方式。在石排镇某案例中，协议约定补偿款专项用于购置新房，有效防止家庭成员挪用。

　　遭遇评估争议时，及时委托第三方评估机构出具参考意见。在企石镇某案例中，业主自行委托的评估报告成为法院认定补偿标准的重要参考，补偿额上调20%。

　　对补偿决定不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。在桥头镇某案例中，业主通过复议程序撤销原补偿决定，获增补偿款180万元，体现行政救济的有效性。