南通拆迁补偿费计算全攻略：房屋价值、搬迁费与临时安置费标准详解

　　南通拆迁补偿费的计算直接关系被拆迁人核心利益。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》及南通地方政策，系统解析补偿费计算规则，为当事人提供实务指引。

　　一、房屋价值补偿：不低于市场价的评估规则

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。具体计算包括：

　　评估机构选择：由被征收人协商选定，协商不成则通过多数决定或随机抽取。如崇川区某项目，因被征收人未能达成一致，最终通过摇号确定评估机构。

　　评估因素：考虑房屋结构、折旧程度、建筑面积、房龄、装修情况等。例如，通州区某住宅评估价为7000元/平方米，其中装修及附属物补偿达5万元。

　　“地大于房”补偿：对合法土地面积大于房屋建筑面积的部分，按基准地价一定比例补偿。如通州区规定，按“标准样本住宅”基准地价的70%补偿。

　　二、搬迁费与临时安置费：按建筑面积计算的补贴标准

　　搬迁费

　　国有土地上房屋：按合法建筑面积每平方米20元支付，低于800元按800元支付。

　　集体土地上房屋：参照合法建筑标准执行。如通州区某企业厂房搬迁费按20元/平方米计算。

　　临时安置费

　　国有土地上房屋：按合法建筑面积每月每平方米8元支付，低于800元/月按800元支付。期房安置预支24个月，超期部分双倍支付。

　　集体土地上房屋：海门区按10元/平方米/月支付，乡镇地区按6元/平方米/月支付。

　　三、停产停业损失补偿：效益与期限的双重考量

　　根据《南通市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十三条，停产停业损失补偿需满足以下条件：

　　被征收房屋具有合法产权;

　　持有合法营业执照;

　　实际经营且纳税记录连续。

　　补偿标准通常按被征收房屋评估价值的5%-10%计算，或按近三年平均效益的一定比例确定。如通州区某商铺因征收导致停业，法院最终按其年营业额的20%判赔12万元。

　　四、集体土地拆迁补偿：区片综合地价与人口安置补助

　　根据《江苏省征地区片综合地价最低标准》，南通集体土地补偿包括：

　　土地补偿费：一类地区每亩3.2万元，二类地区2.75万元;

　　安置补助费：一类地区每人3.2万元，二类地区2.75万元;

　　青苗补偿费：按当季作物产值计算，如崇川区水稻田每亩补偿1500元。

　　五、实务建议与风险防范

　　评估报告异议程序

　　对评估结果有异议的，可在收到报告10日内申请复核，对复核结果仍有异议的，可申请专家鉴定。如海门区某企业通过专家鉴定，将房屋评估价从6000元/平方米提升至6800元/平方米。

　　补偿协议签订要点

　　明确补偿总额及支付方式;

　　约定临时安置费递增条款(如通州区规定年递增5%);

　　规定违约责任(如逾期交房按日万分之五支付违约金)。

　　特殊情形补偿规则

　　“地大于房”补偿：需提供合法土地权属证明;

　　历史遗留房屋补偿：2010年7月1日前改为经营用房且持续经营的，可按经营用房标准补偿;

　　出租房屋补偿：承租人可获得装修费及搬迁费，但需在租赁合同中明确约定。