青岛抵押房屋拆迁补偿全攻略：债权与物权冲突如何破局？

　　在青岛拆迁实践中，抵押房屋的补偿处理常引发债权人、债务人、征收方三方纠纷。许多市民误以为“抵押房拆迁补偿全归银行”，实则不然。根据《民法典》《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及最新政策，抵押权人的权益受法律严格保护，但补偿分配需遵循特定规则。本文结合真实案例，解析抵押房屋拆迁补偿的五大核心问题。

　　一、抵押权人权益保障的“三重机制”

　　1. 补偿款优先受偿权

　　规则：抵押权人对补偿款中相当于债权总额的部分享有优先受偿权。

　　案例：市南区某银行对抵押房拆迁补偿款150万元优先受偿。

　　2. 提前清偿或提存权

　　规则：拆迁导致抵押物价值减少的，债权人可要求债务人提前清偿债务或提存补偿款。

　　案例：李沧区某业主因拆迁获补偿款，银行要求提存80万元用于还贷。

　　3. 抵押物置换权

　　规则：经债权人同意，债务人可用其他房产置换抵押物，补偿款用于补足差价。

　　案例：城阳区某业主用安置房置换抵押房，补偿款补足差价后还清贷款。

　　二、补偿款分配的“四大优先规则”

　　1. 抵押债权优先于普通债权

　　规则：补偿款优先清偿抵押债权，剩余部分再分配其他债务。

　　案例：即墨区某抵押房补偿款200万元，银行优先受偿120万元，剩余80万元分配其他债权人。

　　2. 共有抵押权按比例分配

　　规则：多个抵押权人按债权比例分配补偿款。

　　案例：胶州市某抵押房补偿款300万元，两家银行按6:4比例分配。

　　3. 留置权优先于抵押权

　　规则：对拆迁补偿款，留置权人优先于抵押权人受偿。

　　案例：平度市某抵押房因留置权存在，留置权人优先受偿50万元。

　　4. 税收债权优先于抵押权

　　规则：拆迁补偿款需优先清偿欠缴税款，再分配抵押债权。

　　案例：莱西市某抵押房补偿款180万元，税务局优先受偿30万元税款，剩余分配银行。

　　三、抵押房屋拆迁补偿的“五大实操步骤”

　　1. 通知债权人

　　规则：债务人应在签订补偿协议前通知抵押权人，并提供补偿方案。

　　案例：市北区某业主未通知银行签约，补偿协议被判无效。

　　2. 协商补偿款分配

　　操作要点：债务人、债权人、征收方共同签订《补偿款分配协议》，明确各方份额。

　　案例：崂山区某抵押房通过协商，银行获偿70%，业主获偿30%。

　　3. 申请补偿款提存

　　规则：对无法达成一致的，可向公证处申请提存补偿款。

　　案例：黄岛区某抵押房补偿款提存至公证处，待债权确认后分配。

　　4. 提起民事诉讼

　　适用情形：对补偿款分配争议，抵押权人可提起债权人代位权之诉。

　　证据准备：抵押合同、补偿协议、债权证明等。

　　案例：城阳区某银行通过诉讼，确认对补偿款的优先受偿权。

　　5. 主张国家赔偿

　　适用情形：因政府违法拆迁导致抵押权受损的，可主张赔偿。

　　计算标准：赔偿额=应获补偿-已获补偿+利息(按LPR计算)。

　　四、青岛特色抵押房屋补偿机制

　　1. “抵押权登记查询”制度

　　流程：征收部门在签约前，通过不动产登记中心查询房屋抵押情况，并通知债权人。

　　2. 补偿款专户管理

　　规则：对抵押房屋补偿款，征收方需开设专户，确保专款专用。

　　3. 一站式解纷平台

　　服务：青岛中院联合银保监局、房屋征收管理办公室，在征收项目现场设立“抵押房屋补偿咨询站”，提供权益判断、调解指导“一站式”服务。

　　结语：抵押房拆迁不是“零和博弈”

　　青岛抵押房屋拆迁补偿实践表明，法律正从“债权人优先”向“三方平衡”转变。债务人需把握“通知+协商”两大核心，通过协议签订、司法救济等途径维护权益。当每一次补偿都能公平匹配三方利益，城市更新才能真正实现“和谐征收”的目标。