石家庄购房未过户遇拆迁，如何依法争取补偿？

　　石家庄城市化进程中，因历史原因未办理产权过户的房屋遇拆迁时，权属争议频发。本文结合《民法典》最新规定及最高法院典型案例，系统梳理维权路径与操作实务。

　　一、购房协议的法律效力认定

　　(一)《民法典》核心条款

　　第215条：

　　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　第509条：

　　当事人应全面履行合同义务，卖方需协助办理产权过户登记。

　　(二)最高法院判例解析

　　案例：周某某与甲公司执行异议案(2024年)

　　案情：周某某2018年购买乙公司商品房，付清全款并接房，但因乙公司原因未办理备案手续。后房屋被法院查封，周某某提出执行异议。

　　裁判要点：

　　购房协议合法有效，周某某已支付全部房款并合法占有房屋。

　　未办理过户非因买受人过错，中止对房屋的执行。

　　二、拆迁补偿归属的实务操作

　　(一)权属确认路径

　　行政程序优先：

　　向市住建局申请确权：提交购房协议、付款凭证、接房证明等材料。

　　处理时限：住建局应在30日内调查并出具权属认定意见。

　　司法救济选择：

　　民事确权诉讼：请求法院确认购房协议有效，判令原户主协助过户。

　　行政诉讼：对拆迁补偿决定不服的，6个月内提起行政诉讼。

　　(二)补偿款分配策略

　　典型案例：南通市王某某诉镇政府案(2023年)

　　案情：王某某2005年出售房屋给黄某甲，黄某甲2012年转售朱某。拆迁时，镇政府与朱某签订补偿协议，王某某起诉要求撤销。

　　裁判要点：

　　法院结合购房协议、实际居住情况，认定朱某为实际权利人。

　　王某某因已收取房款且未保留产权，驳回其补偿请求。

　　三、最新政策与维权技巧

　　2025年石家庄新规：

　　购房未过户的，可凭购房协议、付款凭证等材料申请补偿。

　　政府可启用风险准备金垫付，再向原户主追偿。

　　证据固定要点：

　　基础证据：购房协议原件、付款凭证、接房证明。

　　争议证据：原户主不配合过户的沟通记录(录音、短信)。

　　拆迁证据：征收公告、补偿方案、评估报告。

　　结语

　　处理购房未过户的拆迁补偿问题，需把握“协议效力认定-权属确认-补偿分配”三步法。建议现住户及时保留证据，优先通过行政程序确权，必要时启动法律程序维护权益。