2025北京无证房屋拆迁补偿计算：五类情形与权益保障

　　2025年北京市拆迁补偿政策对无证房屋采取“分类施策、精准补偿”原则。本文结合《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》及典型案例，系统解析无证房屋的合法性认定与补偿计算规则。

　　一、无证房屋的合法性认定标准

　　(一)五类可补偿情形

　　历史遗留建筑：1990年《城市规划法》实施前建造的无证房，凭航拍图或村集体证明认定合法。

　　已购房未过户：提供完整购房合同、付款凭证等材料，可获补偿。

　　村集体共同财产：属于村集体成员共同财产的房屋，补偿款由集体管理分配。

　　法院判决/离婚协议：凭法院判决书或离婚协议证明房屋分割关系，可主张补偿权利。

　　唯一住房：长期自住的唯一居所，即使无证也应保障居住权。

　　(二)三类不可补偿情形

　　2008年后违建：2008年《城乡规划法》实施后建造的无证房，仅补偿材料残值。

　　权利人过错：明知应办证却拖延不办，补偿可能受限。

　　开发商过错：开发商挪用资金未办证，可追究开发商责任同时主张补偿。

　　二、无证房屋的补偿计算方式

　　(一)货币补偿标准

　　合法建筑：按评估价补偿，参考周边同类房屋价格。

　　违建：仅补偿建筑材料残值。

　　(二)产权调换规则

　　面积置换：按认定面积1:1置换安置房，考虑人口安置因素。

　　人口安置：丰台区某无证房业主通过人口安置政策，获增20㎡安置面积。

　　(三)综合补偿模式

　　社保叠加：叠加社保补贴。

　　共有产权：选择共有产权住房资格。

　　三、补偿流程中的法律救济路径

　　(一)合法性认定异议处理

　　行政复议：对违建认定不服的，可在收到决定后60日内申请复议。

　　司法诉讼：复议未果的，可在3个月内提起行政诉讼。

　　(二)补偿计算争议解决

　　第三方评估：委托市房地产估价师协会重新测算。

　　证据补强：提供建房时间证明、交易证据等材料。

　　四、实务操作建议

　　证据固定：收集建房时间证明、购房合同、邻居证言等材料。

　　专业协助：委托律师协助审核证件合规性。

　　政策利用：关注《北京市农村拆迁证件办理绿色通道》。

　　结语：无证房屋补偿的法治化进程

　　2025年北京市拆迁补偿政策已摒弃“一刀切”做法，转而采用“三维认定标准”。被拆迁人需以《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》为依据，结合区块链存证等新技术，在合法框架内维护自身权益。唯有如此，才能真正实现“无证有据、补偿有依”的法治目标。