成都房屋置换是否属于拆迁安置？法律解析与应对指南

　　2025年，成都锦江区某居民通过房屋置换方式获得一套新房，却因置换协议未明确补偿细节引发纠纷。这一案例揭示了房屋置换与拆迁安置的边界模糊性问题。本文结合2025年最新法规及成都市住建局政策，系统解析房屋置换的法律性质及实操策略。

　　一、房屋置换与拆迁安置的法律界定：从定义到区别的全解析

　　1. 房屋置换的法律性质

　　定义：根据《成都市国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条，房屋置换是指被征收人以原有房屋交换征收方提供的安置房，属于拆迁安置的一种方式。

　　法律特征：置换协议需明确原房与安置房的位置、面积、产权归属及差价结算方式。

　　2. 拆迁安置的广义范畴

　　法定方式：拆迁安置包括货币补偿、产权调换(即房屋置换)及混合补偿三种形式。

　　成都特色：2025年起，成都推出"房票"制度，允许被征收人凭房票在指定区域选购商品房，实质是货币补偿与产权调换的结合。

　　3. 核心区别：自愿性与强制性

　　房屋置换：通常基于双方自愿，被征收人可自主选择安置房。

　　拆迁安置：具有强制性，征收方需依法提供安置方式，但被征收人无拒绝权。

　　二、成都房屋置换的实操规则：从协议签订到产权过户

　　1. 置换协议的关键条款

　　房屋信息：原房与安置房的地址、面积、产权证号需明确无误。

　　差价结算：若安置房面积大于原房，需约定差价支付方式及期限。

　　违约责任：如征收方逾期交付安置房，需按日支付违约金，成都标准为已付差价的万分之五。

　　2. 成都地方性规定

　　面积限制：安置房面积原则上不超过原房面积的120%，超出部分按市场价购买。

　　特殊群体优先：低保户、残疾人家庭可优先选择安置房楼层，并享受物业费减免。

　　3. 产权过户流程

　　所需材料：置换协议、原房产权证、安置房交付通知书、完税证明。

　　税费优惠：置换房免征增值税，契税按差价部分计算，成都对首套房置换给予1%税率优惠。

　　三、争议解决路径：从协商到诉讼的全攻略

　　1. 常见争议类型

　　面积误差：安置房实测面积与协议不符，超过3%可要求解约或赔偿。

　　质量瑕疵：安置房存在裂缝、漏水等问题，可拒绝收房并要求修复。

　　交付延迟：征收方未按约定时间交付安置房，需支付双倍临时安置费。

　　2. 证据固定与协商

　　关键证据：协议文本、面积测绘报告、质量鉴定报告、沟通记录等。

　　协商策略：向征收方出具整改要求，约定新的交付时间及违约责任。

　　3. 法律救济途径

　　行政复议：对征收方违规行为，如强制置换，向成都市住建局申请复议。

　　行政诉讼：对复议结果不服的，可在6个月内提起行政诉讼，要求履行协议或赔偿损失。

　　民事诉讼：对安置房质量争议，可依据《民法典》第六百一十五条要求修复或赔偿。

　　4. 典型案例解析

　　案例1：2025年青羊区案例中，法院认定安置房面积误差5%，判决征收方按市场价赔偿差价，并支付违约金。

　　案例2：成都高新区法院判决，因安置房存在严重质量问题，被征收人有权解除协议并获赔租房损失。

　　四、结语

　　成都房屋置换属于拆迁安置的一种方式，需严格遵循《成都市国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方政策。通过"协议审查-流程监督-法律救济"三步策略，可有效规避置换风险。法律明确禁止通过置换协议损害被征收人权益，唯有系统化应对，方能实现权益最大化。