房屋征收补偿协议无效的五大法律情形(2025年最新解读)

　　一、协议主体资格瑕疵

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《民法典》规定，若拆迁方不具备法定资格或被拆迁人丧失民事行为能力，协议自始无效。具体表现为：

　　拆迁人无权代理：2025年宣城市住建局发布的条例明确，房屋征收实施单位必须由市、县级政府确定，且不得以营利为目的。若拆迁方未取得合法授权或超出权限范围，协议无效。

　　被拆迁人行为能力缺陷：如被拆迁人为无民事行为能力人(如精神疾病患者)或限制民事行为能力人(如未成年人)，其法定代理人未追认的协议无效。2025年北京圣运律师事务所案例显示，某未成年人名下房产被违规签订补偿协议，法院最终判决协议无效。

　　二、协议内容违法违规

　　(一)违反强制性规定

　　未履行法定程序：根据《土地管理法》第47条，征收前须完成社会稳定风险评估、补偿标准公示等程序。2025年东阳市修订的征收办法明确，若未按规定进行房屋评估或隐瞒重置价格，协议可被撤销。

　　补偿标准低于市场价：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条要求补偿不得低于类似房地产市场价格。2025年合川区调整补偿标准，若实际补偿明显偏低，被征收人可主张协议无效。

　　(二)恶意串通或欺诈

　　虚假陈述事实：如拆迁方故意隐瞒房屋评估价值或补偿政策，构成欺诈。2025年霍邱县案例中，拆迁方未告知被征收人可优先申请保障性住房，法院认定协议存在欺诈情形。

　　恶意串通损害第三方：若拆迁方与部分共有权人串通，排除其他共有权人权益，协议无效。例如，2025年定南县处理的一起案例中，非全体共有权人签署的协议被法院撤销。

　　三、程序严重违法

　　(一)未达成补偿协议即强制拆除

　　根据《条例》第26条，若未达成补偿协议，须由市、县级政府作出补偿决定并公告。2025年蓬安县执法案例显示，某项目未履行听证程序直接强拆，被法院判决程序违法。

　　(二)评估机构选择违规

　　《国有土地上房屋征收评估办法》要求评估机构由被征收人协商选定。2025年金华市某项目因未组织协商直接指定评估机构，导致补偿协议被认定无效。

　　四、特殊情形处理

　　(一)共有产权房屋

　　若被征收房屋为共有产权，须全体共有人签字。2025年北京圣运律师事务所代理的案例中，部分共有人冒充其他共有人签署协议，法院判决协议无效。

　　(二)历史遗留问题

　　对于无证房屋，需经政府认定处理。2025年康县政策明确，未经登记建筑须由多部门联合认定，未经认定直接签订的协议无效。

　　五、法律救济途径

　　行政复议或诉讼：被征收人可在知道权利受侵害后6个月内提起行政诉讼，或60日内申请行政复议。

　　要求返还财产或赔偿：根据《民法典》第157条，协议无效后，当事人可要求返还财产或折价补偿，有过错方需赔偿损失。