苏州农村房屋拆迁补偿方式及标准详解

　　一、补偿方式的选择

　　苏州农村房屋拆迁主要采取货币补偿和产权调换两种方式，被拆迁人可根据自身需求选择适合的补偿方式：

　　货币补偿：按区片综合地价标准和房屋重置成新价计算补偿金额，一次性支付给被拆迁人。

　　产权调换：提供安置房，被拆迁人按评估价值结清差价后获得安置房产权。

　　二、补偿标准的细化

　　土地补偿费：根据区片综合地价确定，苏州市区片Ⅰ执行标准为6.56万元/亩，其中土地补偿费3.36万元/亩，安置补助费3.2万元/人。区片Ⅱ标准略低，但安置补助费保持一致。

　　房屋补偿费：按被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。重置成新价根据房屋结构和材料评估，如砖混结构1500-2000元/㎡，砖木结构1000-1500元/㎡。区位补偿价则结合土地位置和用途，由市国土房管局制定并公布。

　　附属设施补偿费：对房屋周边的附属设施如仓房、厕所、猪鸡舍等进行补偿，具体标准根据设施类型和规模确定。例如，自行车库每平方米补偿1500元，汽车库由评估机构定价。

　　搬迁和临时安置补助费：提供搬迁补助费和临时安置补助费，以弥补被拆迁人因搬迁和临时安置产生的费用。搬迁补助费按被拆迁房屋建筑面积计算，每平方米50元;临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米24元发放。

　　三、特殊情形下的补偿处理

　　无证房屋补偿：对于1987年前建造的无证房屋，视为合法建筑，按正常标准补偿;对于1987年后建造的无证房屋，需提供村委会证明或乡镇政府备案记录，方可获得部分补偿。例如，苏州吴江区某案例中，1995年建造的无证房屋被认定为历史遗留问题，法院判决按正常补偿标准的70%予以赔偿。

　　违法建筑认定：经规划部门认定后，违法建筑仅补偿材料费，通常为重置价的30%-50%。被拆迁人需在拆迁前自行拆除违法建筑，否则将面临强制拆除和罚款。

　　四、维权路径与实务建议

　　证据收集：保留房屋产权证、建房审批表、评估报告等证据，以证明房屋的合法性和补偿金额的合理性。

　　协商调解：在拆迁前，可与拆迁部门协商补偿方案，争取最有利的补偿条件。若协商不成，可申请人民调解委员会调解。

　　行政诉讼：对拆迁决定或补偿方案不服，可在知道或应当知道行政行为之日起六个月内提起行政诉讼。法院将审查拆迁决定的合法性和补偿方案的合理性。

　　专业协助：复杂案件建议委托律师介入，协助制定维权策略、计算补偿金额，并争取最有利的判决结果。

　　结语：

　　苏州农村房屋拆迁补偿需遵循区片综合地价标准和房屋重置成新价计算补偿金额，结合特殊情形下的补偿处理规则。被拆迁人应了解补偿方式和标准，通过法律途径维护自身权益，确保获得公平、合理的补偿。