无锡拆迁超面积部分如何计算赔偿？法律角度详解

　　无锡房屋拆迁中，实际测量面积超出产权登记面积或协议约定的情形屡见不鲜。此类"超面积部分"的赔偿计算，直接关系到被拆迁人的核心利益。本文结合2025年最新政策与司法实践，从法律角度系统解析超面积赔偿的认定标准、计算方式及争议解决路径。

　　一、超面积部分的法律认定与赔偿原则

　　1. 合法面积与超面积的区分

　　合法面积：以产权登记面积或协议约定面积为基础，通过第三方评估机构确认。

　　超面积部分：包括未经登记的建筑、扩建部分或历史遗留问题形成的面积。

　　法律依据：

　　《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》第11条：调查中发现未经登记的建筑，由相关部门在15个工作日内认定并书面告知征收部门。

　　《土地管理法》第47条：征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物补偿费，超面积部分需结合土地性质与用途综合认定。

　　2. 超面积赔偿的计算方式

　　(1)国有土地拆迁

　　合法面积：按市场评估价赔偿，搬迁费按20元/㎡计算，临时安置费为评估价的0.3%/月。

　　超面积部分：

　　若为违章建筑，仅补偿实际损失(如建筑材料成本);

　　若因历史原因未登记但符合规划，可参照合法面积标准赔偿。

　　案例参考：2025年无锡滨湖区案例中，超面积的扩建部分因无合法手续，仅按重置价1200元/㎡补偿，合法面积则按市场价35000元/㎡赔偿。

　　(2)集体土地拆迁

　　合法面积：按区片综合地价赔偿，安置补助费与人口挂钩。

　　超面积部分：

　　农村宅基地超面积部分可能被认定为"一户多宅"，仅补偿主要住宅面积;

　　违章建筑部分不予补偿，但可申请过渡补助费。

　　法律依据：

　　《无锡市市区征地区片综合地价标准》：土地补偿费与安置补助费按亩计算，超面积部分需扣除后核算。

　　二、特殊情形下的赔偿争议解决

　　1. 协议未明确超面积条款

　　风险点：若协议仅约定"按实际面积补偿"，未明确超面积部分的计算标准，易引发纠纷。

　　应对策略：

　　签订补充协议，明确超面积部分的评估机构与赔偿标准;

　　引用《民法典》第510条，主张合同内容不明确时的法定赔偿原则。

　　2. 违章建筑认定争议

　　法律焦点：违章建筑是否应获赔偿，需结合建造时间、政策变化等因素综合判断。

　　司法实践：

　　2025年无锡新吴区案例中，1990年前建造的无证房屋被认定为"历史遗留问题"，按合法面积赔偿;

　　2010年后建造的违章建筑仅补偿拆除费用。

　　三、实务建议：如何最大化超面积赔偿

　　证据固定

　　保留产权证、建房审批文件、测量报告等原件;

　　对超面积部分进行拍照、录像，并申请第三方评估。

　　专业协助

　　委托律师审核协议条款，避免"超面积不赔"等霸王条款;

　　申请行政复议或诉讼，要求重新认定超面积性质。

　　政策利用

　　关注无锡市"房票安置"政策，超面积部分可置换为安置房面积;

　　申请临时安置费与搬迁奖励，弥补超面积部分的损失。

　　结语

　　无锡拆迁超面积赔偿需结合土地性质、建筑合法性及地方政策综合判断。被拆迁人应主动固定证据，善用法律与政策工具，必要时通过行政复议或诉讼维护权益，以确保超面积部分获得公平补偿。