舟山老人去世后房屋拆迁：宅基地归属与遗产分配法律解析

　　老人去世后，其名下房屋遇拆迁时，宅基地与房屋的权属问题常引发争议。2025年《浙江省土地管理条例》与《民法典》继承编形成"宅基地集体所有+房屋私有继承"的二元模式。本文结合典型案例与最新政策，系统解析此类拆迁的法律规则与操作路径。

　　一、宅基地与房屋的权属界定

　　(一)宅基地的集体所有权

　　宅基地性质与使用权分离

　　根据《民法典》第三百六十二条，宅基地所有权归农村集体，村民仅享有使用权。老人去世后，宅基地使用权原则上不作为遗产继承。

　　特殊情形：1990年前无证宅基地，经村委会证明可确认使用权;1990年后无证宅基地需补办审批手续。

　　一户一宅原则的限制

　　《浙江省土地管理条例》规定，每户宅基地面积不得超过140㎡(使用耕地)或160㎡(山区)。老人去世后，子女需符合"一户一宅"条件方可继续使用宅基地。

　　案例：普陀区一户多宅家庭，超面积部分按300元/㎡收取有偿使用费。

　　(二)房屋的私有财产属性

　　房屋作为遗产的认定

　　根据《民法典》第一千一百二十二条，老人名下房屋属合法财产，可认定为遗产。舟山法院案例显示，房屋补偿款中70%属遗产，30%属配偶或子女出资建房的补偿。

　　例外情形：子女对房屋有重大贡献(如出资翻建)，可主张额外份额。

　　法定继承的顺序与份额

　　第一顺序继承人：配偶、子女、父母。舟山政策规定，同等条件下多子女家庭可协商分配，协商不成按均等原则处理。岱山案例中，三子女各分得1/3份额。

　　代位继承规则：孙子女可代位继承已故子女的份额。

　　二、拆迁补偿的分配规则

　　(一)宅基地补偿的归属

　　宅基地补偿款归村集体

　　宅基地补偿款用于村庄公共设施建设或成员分配。定海区将30%宅基地补偿款用于村民社保补贴，70%纳入村集体发展基金。

　　特殊情形：1990年前无证宅基地，经确权后可获部分补偿。

　　房屋补偿归继承人所有

　　房屋补偿按重置价×成新率计算。岱山某农户获房屋补偿120万元(含装修费20万元)。

　　特殊设备补助：渔具房、养殖棚等生产用房，按2000元/㎡给予专项补助。

　　(二)地方创新规定

　　海洋经济区域特殊补偿

　　涉海宅基地拆迁，获渔船停泊费、海域使用权回购等专项补助。普陀某渔民获渔船停泊补偿15万元。

　　港口依赖型宅基地：码头使用费、物流成本增加可协商补偿。

　　历史建筑保护补助

　　1949年前建成的传统民居，按建筑面积额外获500元/㎡历史价值补助。定海区某老宅获补10万元。

　　三、实务操作指南

　　(一)权属证明与协议签订

　　房产与户籍档案调取

　　提交《集体土地使用证》《房屋所有权证》原件，缺失证件需村委会出具权属证明。

　　工具：通过"浙里办"APP查询不动产登记信息，确保权属清晰。

　　补偿方式选择

　　货币补偿：一次性发放补偿款，普陀区案例显示，选择货币补偿的农户额外获5%奖励金。

　　产权调换：按1:1.2比例置换安置房，嵊泗某项目提供80-120㎡多种户型选择。

　　(二)争议解决路径

　　村集体内部协商

　　召开村民代表大会，就宅基地补偿款使用方案进行表决。定海区某村通过协商，将20%补偿款用于老年活动中心建设。

　　程序：协商方案需公示7日，异议期内可提出修改意见。

　　行政复议与诉讼

　　对补偿方案有异议，60日内申请行政复议或6个月内起诉。2025年舟山复议成功率达55%，高于诉讼40%。

　　案例：岱山某农户复议后，获增房屋补偿款18万元。

　　结语

　　舟山老人去世后房屋拆迁需遵循"宅基地集体所有+房屋私有继承"的法定原则，结合地方特色政策实现公平补偿。通过权属证明核查、补偿方式选择、争议多元解决，继承人可最大限度维护权益。随着"阳光征收"平台全流程公示的推进，透明化与法治化将成为拆迁主流，村民应主动适应新规，争取合理分配。