广州拆迁院子补偿标准解析：2025年最新规定与操作指引

　　一、院子补偿的法律依据与范围界定

　　(一)法定补偿范围

　　根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条，明确将"未登记建筑"纳入补偿范围，具体包括：

　　历史存在性建筑：1990年前建成且未获审批的院子附属建筑

　　功能性构筑物：围墙、门楼、水池等与居住直接相关的设施

　　特殊情形认定：2008年前建设的无证院落可获70%补偿

　　(二)评估方法与标准

　　成本法评估：

　　砖混结构围墙：280元/㎡

　　大理石门楼：1200元/㎡

　　典型案例：天河区某宅院获补围墙费用4.2万元

　　市场比较法：

　　参照周边同类院子交易价，最高上浮20%

　　典型案例：越秀区某庭院获补85万元(含假山、鱼池)

　　二、特殊情形处理与案例分析

　　(一)院子用途认定

　　经营性用途：

　　需提供营业执照及纳税证明

　　补偿标准：租金收益×剩余租赁年限

　　典型案例：荔湾区某餐馆院子获补15万元经营损失

　　农业用途：

　　种植作物按市场价补偿，特种苗木上浮30%

　　典型案例：白云区某宅院获补果树损失12万元

　　(二)争议解决路径

　　违建认定复核：

　　对违建认定不服的，60日内申请行政复议

　　典型案例：海珠区某案复议后，违建认定被撤销

　　评估结果异议：

　　收到评估报告10日内可申请专家委员会鉴定

　　典型案例：黄埔区某评估价上调18%

　　三、实务操作建议

　　(一)证据保全要点

　　测绘报告：

　　要求第三方机构出具院子面积测绘报告

　　误差超3%可申请复核，典型案例增补15㎡

　　影像资料：

　　拍摄院子全景及细节(建议使用无人机航拍)

　　保存建设时间证明(如老照片、施工合同)

　　(二)补偿策略选择

　　货币补偿：

　　适合急需资金周转的被征收人

　　案例：番禺区某宅院获补280万元现金

　　产权调换：

　　选择同地段新建房屋，按1:1.2面积置换

　　案例：花都区某家庭获配300㎡别墅