广州房屋拆迁补偿流程全指南：2025年最新操作规范与实务解析

　　一、补偿流程的法定框架与阶段划分

　　(一)核心法律依据

　　根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿办法》及穗建规字〔2025〕3号文，补偿流程分为四个阶段：

　　征收决定阶段

　　发布征收公告(不少于30日)

　　完成社会稳定风险评估

　　典型案例：天河区某项目因未公示补偿方案被责令整改

　　评估签约阶段

　　选定评估机构(摇号/抽签)

　　签订补偿协议(需公证备案)

　　典型案例：越秀区某户通过协议约定违约金条款，保障自身权益

　　(二)特殊情形处理

　　历史遗留问题

　　1990年前无证房可获全额补偿

　　1990-2008年无证房需补办手续后补偿

　　紧急情况处置

　　危房征收可适用简易程序

　　典型案例：荔湾区某危楼项目7日内完成全部流程

　　二、补偿流程的详细步骤与操作要点

　　(一)征收决定阶段

　　发布征收公告

　　内容要求：征收范围、补偿标准、签约期限、异议渠道

　　公示方式：政府网站、征收现场、报纸公告

　　社会稳定风险评估

　　评估机构：第三方专业机构

　　评估要点：群众满意度、矛盾纠纷率、媒体关注度

　　(二)评估签约阶段

　　评估机构选定

　　选定方式：被征收人协商→街道推荐→摇号/抽签

　　典型案例：海珠区某项目通过被征收人投票选定评估机构

　　评估报告送达与异议

　　送达方式：直接送达+公告送达

　　异议处理：10日内可申请专家委员会鉴定

　　典型案例：白云区某评估价上调18%

　　(三)补偿发放阶段

　　补偿方式选择

　　货币补偿：适合急需资金周转的被征收人

　　产权调换：选择同地段新建房屋，按1:1.2面积置换

　　典型案例：番禺区某家庭获配300㎡别墅，实现居住升级

　　补偿款发放

　　发放时限：协议签订后30日内

　　发放方式：银行转账(需提供收款账户信息)

　　典型案例：花都区某户因账户错误导致延迟，获赔利息损失

　　三、实务操作建议与风险防范

　　(一)材料准备要点

　　基础材料

　　房产证、土地证、身份证、户口本

　　租赁合同(如涉及承租人)

　　特殊材料

　　历史建筑认定文件(如1990年前无证房)

　　家庭纠纷调解协议(如有共有权争议)

　　(二)关键时间节点管理

　　签约期限

　　通常为征收公告发布后30-60日

　　典型案例：黄埔区某户超期签约，损失奖励金3万元

　　搬迁期限

　　通常为签约后30日内

　　典型案例：增城区某企业超期搬迁，被扣除违约金1.5万元

　　(三)争议解决路径

　　行政复议

　　时限：对补偿决定不服的，60日内向市政府申请复议

　　典型案例：新都区某案复议后，补偿标准从1200元/㎡调整至1800元/㎡

　　司法诉讼

　　案由选择：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

　　诉讼请求示例："判令被告按协议交付安置房，并支付逾期交房违约金XX万元"

　　典型案例：越秀区某案法院判决开发商履行安置责任，赔偿损失50万元

　　广州房屋拆迁补偿流程需兼顾效率与公平，建议被征收人积极了解政策、准备材料，必要时通过法律途径维护自身权益。在法治框架内，既要配合征收工作，也要理性主张权利，实现和谐拆迁与权益保护的平衡。