江苏拆迁补偿标准解析：按人口还是面积计算？2025年政策与实务要点

　　一、补偿方式双轨制

　　(一)国有土地上房屋

　　评估定价：依据《国有土地上房屋征收评估办法》，南京新街口案例显示采用市场比较法

　　补偿构成：

　　房屋价值：不低于征收公告日类似房地产市场价

　　搬迁费：扬州邗江区标准为20元/㎡

　　临时安置费：苏州工业园区按30元/㎡·月计算

　　停产停业损失：无锡滨湖区按前三年平均利润的80%计算

　　(二)集体土地上房屋

　　区片综合地价：

　　一类地区(南京、苏州)：64000元/亩

　　二类地区(无锡、常州)：55000元/亩

　　三类地区(镇江、扬州)：47000元/亩

　　补偿方式：

　　货币补偿：徐州云龙区按重置价1.2倍补偿

　　产权调换：常州武进区提供1:1.1面积置换

　　重新建房：南通如皋市提供1800元/㎡建房补贴

　　二、特殊情形补偿规则

　　(一)人口因素

　　最低保障：连云港赣榆区规定4人以下家庭按4人计算

　　奖励政策：盐城亭湖区对提前签约家庭给予5万元/户奖励

　　特殊群体：淮安淮阴区对残疾人额外补偿2万元

　　(二)面积因素

　　容积率控制：超过2.8的部分不予补偿，南京江宁区案例显示超面积部分按成本价补偿

　　历史遗留问题：苏州吴江区对1987年前建房无证部分按80%补偿

　　违章建筑：镇江丹阳市对2008年前建房无证部分按50%补偿

　　三、区域差异对比表

　　四、争议解决三路径

　　行政复议：60日内向省级政府申请，南京案例显示复议成功率37%

　　行政诉讼：6个月内向中级人民法院起诉，苏州中院2025年受理案件同比增长22%

　　调解机制：徐州沛县设立拆迁调解委员会，调解成功率达65%

　　五、实务操作建议

　　证据收集：保存房产证、评估报告、补偿方案公示文件

　　专业协助：委托有拆迁资质的律师事务所，南京秦淮区案例显示专业代理可提高补偿额20%

　　时效把握：南京规定签约期45日，逾期未签按最低标准补偿

　　权利救济：对评估报告有异议的，10日内申请复核，常州新北区案例显示复核成功改评率15%