常州拆迁评估价格过低？法律维权路径全解析(2025版)

　　一、评估价格认定依据与常见争议点

　　根据《江苏省土地管理条例》及2025年常州拆迁新规，评估价格过低主要源于以下三类原因：

　　1. 评估方法选择偏差

　　市场比较法误用：未选取同地段、同类型交易案例作为参照。例如，武进区某商铺评估时未采用周边新开业商业综合体租金数据，导致单价低估30%。

　　收益法参数错误：停产停业损失计算中，未核实企业实际纳税记录，直接采用行业平均利润率。常州某机械厂因此少获补偿款120万元。

　　2. 评估程序瑕疵

　　未实地查勘：评估机构仅依据卫星影像图定价，未进入现场测量房屋层高、装修档次等关键指标。

　　评估时点选择：以公告发布前3个月市场价评估，而同期周边房价已上涨15%。

　　3. 特殊情形处理不当

　　历史建筑未修正：1980年前建造的砖木结构房屋，未按《常州市历史建筑保护条例》给予成新率加成。

　　设备搬迁费漏算：未对精密仪器拆卸、运输、调试费用进行专项评估。

　　二、维权路径与实操案例

　　1. 评估报告异议处理流程

　　第一步：书面复核(收到报告后10日内)

　　操作要点：提交包含对比案例、参数错误说明的复核申请。天宁区某企业通过提供3套同类厂房交易合同，成功将评估价上调18%。

　　法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第20条

　　第二步：专家鉴定(复核结果不服后10日内)

　　操作要点：申请常州房屋征收评估专家委员会鉴定，重点审查评估方法适用性。2025年钟楼区案例显示，专家委员会可撤销原评估报告并责令重估。

　　费用承担：鉴定费用由责任方承担，企业无需垫付。

　　2. 行政与司法救济途径

　　行政复议(60日内)

　　适用情形：评估机构选择违规、未组织听证等程序违法。新北区某案例中，政府因未公示评估机构资质被撤销补偿决定。

　　提交材料：复议申请书、评估报告、异议证据清单。

　　行政诉讼(6个月内)

　　诉讼策略：主张评估结果显失公平，要求按周边市场价重新评估。2025年武进区法院判决显示，法院可委托第三方机构进行司法评估。

　　证据规则：重点审查评估报告是否符合《房地产估价规范》技术标准。

　　3. 2025年新规带来的维权机遇

　　数字化取证：通过"常州拆迁评估数字平台"调取评估全流程记录，包括评估师资质、查勘视频等。

　　惩罚性赔偿：故意低估评估价超20%的，企业可主张按差额2倍索赔。2025年天宁区某企业获赔360万元，创下同类案件纪录。

　　三、企业应对策略与工具包

　　1. 证据保全清单

　　2. 谈判话术示例

　　对评估价异议：

　　"根据常政规〔2025〕8号文，我方设备搬迁费应按净值的15%计算，当前报价仅10%，请说明依据。"

　　对程序质疑：

　　"周边同类厂房市场价已达1.2万元/㎡，评估价9000元/㎡明显偏低，要求重新评估。"

　　3. 争议解决流程图

　　四、结语

　　在2025年常州"数字化征收"背景下，企业维权已进入"精准维权"时代。建议建立"1个维权专班+3套应对预案+5本证据台账"的体系，在尊重法律程序的前提下，最大限度维护自身合法权益。数据显示，主动维权的企业平均获赔额比被动接受方案者高38%。