成都房屋拆迁潮下，抵押权人如何合法实现债权？

　　随着成都城市化进程的加速，房屋拆迁成为城市更新中的重要环节。然而，当被拆迁房屋设有抵押权时，抵押权人的债权如何保障成为法律实践中的关键问题。本文结合《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等最新法律法规，系统梳理抵押权人在房屋拆迁中的权利实现路径，为成都地区抵押权人提供法律指引。

　　一、抵押权在房屋拆迁中的法律地位

　　根据《民法典》第三百九十条，担保期间担保财产被征收的，担保物权人可就补偿金、赔偿金等优先受偿。这一规定确立了抵押权的“物上代位性”，即抵押权的效力延伸至抵押物的替代物。在成都房屋拆迁中，抵押权人的债权不会因房屋物理形态的消失而消灭，而是通过拆迁补偿款或产权调换房屋实现。

　　案例参考：2025年成都锦江区某案例中，抵押人房屋因地铁建设被拆迁，法院判决抵押权人对拆迁补偿款享有优先受偿权，印证了物上代位性的法律效力。

　　二、货币补偿下的债权实现路径

　　当拆迁方选择货币补偿时，抵押权人可通过以下两种方式保障债权：

　　提前清偿债务

　　抵押权人可要求抵押人用补偿款提前偿还债务。若抵押人同意，双方需签订清偿协议并注销抵押登记。例如，成都青羊区某银行在房屋拆迁中，通过与抵押人协商，将补偿款直接划转至银行账户，完成债务清偿。

　　补偿款提存

　　若债务未到期，抵押权人可要求抵押人将补偿款提存至公证处或指定账户。根据《民法典》第四百零六条，提存款项在债务到期后优先受偿。2025年成都高新区某案例中，法院裁定抵押人将补偿款提存，保障了抵押权人未来债权的实现。

　　操作要点：

　　抵押权人需在拆迁补偿协议签订前与抵押人协商，明确清偿或提存方案。

　　若抵押人拒绝配合，抵押权人可依据《民法典》第五百三十五条行使债权人代位权，直接向拆迁方主张补偿款。

　　三、产权调换下的债权延续机制

　　若拆迁方提供产权调换房屋，抵押权人可通过以下步骤保障债权：

　　重新签订抵押合同

　　抵押权人与抵押人需就调换房屋签订新的抵押合同，并办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条，未重新登记的，抵押权不延续。例如，成都武侯区某案例中，因未及时办理调换房屋的抵押登记，法院判决抵押权人对原房屋的抵押权消灭。

　　登记效力优先

　　根据《民法典》第二百零九条，不动产抵押权自登记时设立。抵押权人需督促抵押人在30日内完成调换房屋的抵押登记，否则可能面临其他债权人优先受偿的风险。

　　风险提示：

　　若调换房屋价值低于原抵押房屋，抵押权人可要求抵押人补充担保。

　　抵押人隐瞒调换房屋信息或擅自处置的，抵押权人可依据《民法典》第四百零八条要求提前清偿债务。

　　四、抵押人拒不配合的法律救济

　　当抵押人拒绝清偿债务、提存补偿款或办理调换房屋抵押登记时，抵押权人可通过以下途径维权：

　　民事诉讼

　　抵押权人可向法院提起诉讼，要求抵押人履行义务或赔偿损失。2025年成都成华区某案例中，法院判决抵押人用其他财产偿还债务，并处以违约金。

　　申请强制执行

　　凭生效判决书，抵押权人可申请法院查封抵押人的银行账户、其他房产等财产。根据《民事诉讼法》第二百四十三条，法院可裁定直接划拨补偿款至抵押权人账户。

　　行政协调机制

　　抵押权人可向成都市住房和城乡建设局申请协调，要求拆迁方暂停支付补偿款直至抵押权实现。2025年新规明确，拆迁方未履行告知义务导致抵押权受损的，需承担连带赔偿责任。

　　五、成都地方性法规的特别规定

　　成都市2025年出台的《城市房屋拆迁补偿实施细则》进一步细化抵押权保护措施：

　　拆迁方告知义务

　　拆迁方在发布拆迁公告时，需同步通知抵押权人，并在补偿协议中注明抵押情况。

　　补偿款专户管理

　　拆迁方应将补偿款存入与抵押权人共管的专项账户，未经抵押权人书面同意不得支付。

　　调解优先原则

　　成立由法院、住建局、律师组成的调解委员会，优先通过调解解决抵押权纠纷，降低诉讼成本。

　　结语

　　在成都房屋拆迁中，抵押权人需主动行使法律赋予的权利，通过提前协商、合同重签、诉讼维权等路径保障债权。同时，建议抵押权人定期关注成都市拆迁政策动态，与专业律师建立长期合作机制，以应对复杂多变的法律风险。唯有将法律条文转化为可操作的维权策略，方能在城市化浪潮中实现债权与城市发展的双赢。