扬州集体流转土地工业厂房拆迁：补偿款归属全解析

　　在扬州城市化进程加速的背景下，集体流转土地上的工业厂房拆迁补偿问题成为企业与集体经济组织关注的焦点。补偿款归属不仅涉及法律条款的适用，更关乎多方利益的平衡。本文将从法律视角出发，结合最新政策与司法实践，系统梳理扬州地区集体流转土地工业厂房拆迁补偿款的归属规则，为企业与集体经济组织提供操作指南。

　　一、法律框架：集体土地流转与拆迁补偿的双重规制

　　集体流转土地工业厂房拆迁补偿款的归属，需同时遵循《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》及扬州地方性法规的三重规制。根据《土地管理法》第四十八条，征收土地应支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费及社会保障费用。其中，土地补偿费归农村集体经济组织所有，安置补助费根据安置方式支付给被安置人员或单位，地上附着物补偿费则归附着物所有权人。

　　《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》(市政府令第105号)进一步细化规则：集体建设用地上工业厂房的补偿，需区分土地性质与流转方式。若厂房所占土地为集体建设用地且已办理《集体建设用地使用权证》，其补偿标准参照国有土地同类用途的65%执行，按基准地价法评估并考虑剩余土地年限。例如，某企业工业用地剩余年限10年，法院以“土地剩余年限折现法”计算补偿金额，公式为：土地补偿款=基准地价×(1−剩余年限/法定最高年限)×容积率修正系数。

　　二、补偿款归属的核心规则：流转方式与合同约定的双重影响

　　(一)土地流转方式的法律界定

　　集体土地流转包括转包、出租、转让、入股等多种形式，不同方式对补偿款归属的影响截然不同：

　　转包与出租：根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，承包方将土地转包或出租后，土地补偿费仍归原承包方(集体经济组织成员)，地上附着物补偿费归实际投入人(承租方或转包方)。例如，某企业通过租赁集体建设用地建设厂房，拆迁时厂房补偿款归企业所有，土地补偿费归集体经济组织。

　　转让：若承包方经发包方同意将土地承包经营权转让给其他农户，受让方成为新的土地权利人，拆迁补偿款(含土地补偿费与附着物补偿费)均归受让方。

　　入股：土地入股后，企业作为经营主体对地上附着物享有所有权，补偿款归企业;土地补偿费则归集体经济组织，按村民会议决议分配。

　　(二)合同约定的优先效力

　　流转合同是确定补偿款归属的关键依据。若合同明确约定拆迁补偿款的分配方式(如“土地补偿费归集体，附着物补偿费归企业”)，且不违反法律强制性规定，应优先按合同执行。例如，某企业与集体经济组织签订的租赁合同中约定：“遇拆迁时，厂房补偿款归企业，土地补偿费归集体”，该条款因符合《民法典》第四百六十五条(合同效力原则)而被法院认可。

　　(三)违章建筑的例外规则

　　若厂房未取得建设工程规划许可证或违反土地用途管制(如在耕地上建设工业厂房)，根据《城乡规划法》第六十四条，拆迁时可能无法获得补偿。例如，2025年扬州经济技术开发区某企业因在耕地上违规建设厂房，被认定为违章建筑，拆迁时未获任何补偿。

　　三、司法实践中的典型争议与裁判规则

　　(一)补偿款分配主体的认定争议

　　案例1：2025年邗江区某集体经济组织诉企业返还土地补偿费案中，企业主张其通过租赁取得土地使用权，应分得土地补偿费。法院审理认为，土地补偿费归集体经济组织所有是法定原则，租赁合同未约定分配方式时，企业无权主张土地补偿费，仅可获得厂房补偿款。

　　案例2：2026年广陵区某企业诉集体经济组织返还附着物补偿费案中，企业提供厂房建设合同、付款凭证等证据，证明其为厂房实际投资人。法院依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条，判决附着物补偿费归企业所有。

　　(二)合同约定与法律强制性的冲突

　　案例3：某企业与集体经济组织签订的合同约定：“拆迁时所有补偿款归企业”。法院审理认为，该条款违反《土地管理法》关于土地补偿费归属的规定，部分无效，仅厂房补偿款归属企业的约定有效。

　　四、企业应对策略：合规流转与合同精细化

　　(一)流转前的合规审查

　　企业应重点审查土地性质与用途：

　　确认土地为集体建设用地且已办理《集体建设用地使用权证》，避免在耕地上建设厂房;

　　核查流转方式是否符合《农村土地承包法》第三十六条(转包需在同一集体经济组织内进行)与第三十八条(转让需经发包方同意);

　　要求集体经济组织提供土地权属证明与规划许可文件。

　　(二)合同条款的精细化设计

　　合同应明确以下内容：

　　补偿款分配方式：区分土地补偿费、附着物补偿费、安置补助费的归属;

　　违约责任：约定集体经济组织不配合办理补偿手续时的违约金;

　　争议解决条款：优先选择仲裁或诉讼，并明确管辖法院。

　　(三)拆迁前的证据固定

　　企业应提前准备以下证据：

　　土地流转合同、付款凭证;

　　厂房建设合同、工程款支付记录;

　　土地使用权证、规划许可证(如有);

　　评估报告(委托第三方机构对厂房价值进行预评估)。

　　五、未来趋势：政策细化与权益保障的平衡

　　随着《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》与《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》的修订，集体流转土地工业厂房拆迁补偿规则将进一步细化。例如，2026年扬州试点“房票安置”制度，企业可选择房票购买安置房，并享受购房补贴(3个月内购房补贴20%，第4-6个月补贴18%)。这一政策既保障了企业补偿权益，又促进了房地产市场的稳定。

　　结语：扬州集体流转土地工业厂房拆迁补偿款的归属，是法律规则、合同约定与司法实践共同作用的结果。企业需以合规流转为前提，以精细化合同为保障，以证据固定为支撑，才能在拆迁中实现权益最大化。未来，随着政策的不断完善，企业与集体经济组织的利益平衡将更加科学，为扬州高质量发展提供法治保障。