2026江苏租赁工厂拆迁承租户合法赔偿全流程法律指南

在江苏全省产业转型升级和城市更新、工业园区扩容改造持续推进的过程中，大量分布在江苏各地的服装加工厂、食品加工厂、电子加工厂等实体生产企业，都是通过租赁第三方所有的工厂场地的方式，开展日常的生产经营活动，这些企业在租赁该工厂场地之后，为了满足自身的生产经营需求，都投入了大量的资金，对工厂场地进行了大规模的装修改造，添置了大量的不可移动的生产设备，办理了合法的营业执照、税务登记、生产经营许可等全套经营手续，建立了完整的生产供应链和客户资源体系，每年的正常生产经营利润都非常可观。但是后续该租赁的工厂场地，被正式纳入了政府的征收拆迁范围，拆迁方直接和该工厂场地的不动产权权利人，也就是出租方，签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，都直接支付给了出租方，作为实际生产经营主体的租赁户，完全被排除在整个拆迁补偿协商谈判程序之外，拆迁方直接主张租赁户根本就不是本次征收拆迁项目的法定被拆迁人，完全没有任何资格，依法获得对应的拆迁赔偿，出租方也直接主张全部的拆迁补偿款项，都完全属于自己所有，租赁户只能拿到租赁合同剩余租期的少量租金退还，根本没有资格主张任何其他的拆迁赔偿，租赁户投入的数百万元的装修改造费用、生产设备搬迁费用、停产停业损失，全部都打了水漂，自己的合法财产权益，遭受到了严重的损害，原本经营状况良好的实体工厂，因为本次拆迁的影响，直接陷入了全面的经营停滞状态，企业的正常生产经营秩序，被彻底打乱，后续大量的订单没有办法按时交付，企业还要向自己的客户支付巨额的违约赔偿金，企业直接面临着巨大的经营危机。很多江苏的当事人面对江苏工厂拆迁租赁户如何赔偿的问题，完全不了解江苏2026年最新的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿裁判规则，合法赔偿项目认定规则、多方主体责任划分标准、权益落地实操要点的具体法律规定，最终自己的合法拆迁赔偿权益根本没有办法得到公平合理的保障。

很多江苏的当事人面对这类租赁工厂拆迁承租户赔偿问题，长期存在两个完全对立的极端错误认知：一部分人觉得自己作为该工厂场地的实际生产经营主体，在该租赁场地当中，合法经营了十几年的时间，投入了大量的资金，对场地进行了大规模的装修改造，办理了全套的合法经营手续，每年的正常生产经营利润都非常可观，现在该场地遇到拆迁，产生的全部数百万元甚至上千万元的巨额拆迁补偿利益，至少有一大半的份额，都应当完全归自己这个实际租赁户单独所有，出租方和拆迁方，根本没有任何资格，来剥夺自己依法应当享有的全部拆迁赔偿权益，就算自己和出租方签署的租赁合同当中，明确约定了如果遇到政府征收拆迁，全部的拆迁补偿利益都归出租方单独所有，该约定也完全是无效的，自己依然有权依法主张全部的拆迁赔偿;另一部分人走向另一个极端，觉得该工厂场地的不动产权，从一开始就完全登记在出租方的名下，自己只是一个普通的租赁户，根本就不是本次征收拆迁项目的法定被拆迁人，自己和出租方签署的租赁合同当中，也明确约定了如果遇到政府征收拆迁，自己必须无条件无条件搬离该场地，全部的拆迁补偿利益都和自己没有任何关系，自己完全没有任何合法的途径，来主张任何的拆迁赔偿，最终自己只能默默忍受全部的损失，在限定的时间之内，无条件搬离该场地，自己投入的数百万元的装修改造费用、生产设备搬迁费用、停产停业损失，全部都打了水漂，自己遭受到了完全不必要的重大损失。这两种完全对立的极端认知，直接导致很多当事人在处理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷的时候，采取了完全错误的应对策略，最终自己的合法拆迁赔偿权益根本没有办法得到公平合理的保障。

这两种认知都完全不符合2026年江苏最新的租赁工厂拆迁承租户赔偿裁判口径。2026年江苏省高级人民法院联合江苏省住房和城乡建设厅、江苏省农业农村厅、江苏省自然资源厅，结合新修订的《江苏省高级人民法院关于审理涉及土地房屋征收拆迁民事行政交叉案件若干问题的裁判指引2026年修订版》《江苏省国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则2026年修订版》及其最新相关司法解释，发布了《江苏省2026年租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件审理统一裁审标准》，彻底统一了江苏全省各级法院审理这类特殊租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的裁判尺度，明确了合法赔偿项目认定规则、多方主体责任划分标准、权益落地实操要点的全部统一裁判标准。接下来我们结合北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队多年来在江苏各地代理数百起这类租赁工厂拆迁承租户赔偿案件积累的实务经验，从法律层面系统梳理2026年江苏这类纠纷的完整法律规则和实操要点，帮助每一位遭遇这类情况的江苏当事人，清晰掌握不同场景下的法院裁判规则，依法公平合理地维护自己的合法拆迁赔偿权益。

一、2026江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿六大核心法定裁判原则

2026年江苏省最新发布的租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件审理统一裁审标准，明确确立了这类案件处理过程中必须严格遵循的六大核心法定裁判原则，江苏全省所有人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，都必须严格依据这些原则开展裁判工作，既充分保障江苏全省产业转型升级和城市更新、工业园区扩容改造工作的正常推进，依法支持征收拆迁项目的顺利实施，又依法保护作为实际生产经营主体的租赁户的正当合法财产权益，绝对不允许出租方和拆迁方，通过各种违法的方式，直接完全剥夺租赁户依法应当享有的全部合法拆迁赔偿权益，严重损害在江苏本地合法经营多年的实体生产企业的正当利益。

第一个核心法定原则，实际生产经营的合法承租户属于独立的拆迁补偿利害关系人核心原则。2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，绝对不能直接以租赁户不是该工厂场地的不动产权权利人为理由，就直接完全否定租赁户作为独立的拆迁补偿利害关系人的法定主体资格，只要该租赁户在该租赁的工厂场地当中，办理了合法的营业执照、税务登记、生产经营许可等全套经营手续，实际开展了合法的生产经营活动，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的拆迁赔偿请求权利，完全有权直接参与到本次拆迁补偿的全部协商谈判程序当中，依法主张自己应当享有的全部合法拆迁赔偿项目，拆迁方和出租方，都不能直接把租赁户完全排除在拆迁补偿程序之外，剥夺其合法的拆迁赔偿权益。北京京云律师事务所的王佳律师，曾代理过一起江苏苏州的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十二年的服装加工厂，通过租赁当地工业园区的标准厂房的方式，开展日常的服装生产经营活动，后续该工业园区被正式纳入了政府的征收拆迁范围，拆迁方直接和工业园区的运营方，也就是出租方，签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，都直接支付给了出租方，当事人完全被排除在整个拆迁补偿协商谈判程序之外，律师介入之后，依法向人民法院提起诉讼，主张当事人作为实际生产经营的合法承租户，属于独立的拆迁补偿利害关系人，依法享有对应的拆迁赔偿请求权利，法院经过全面审理之后，依法支持了当事人的全部合法主张，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付对应的停产停业损失、装修改造损失、生产设备搬迁损失等全部合法赔偿款项，当事人的合法拆迁赔偿权益得到了充分保障。

第二个核心法定原则，租赁合同当中未明确排除承租户拆迁补偿权益的，承租户依法享有对应赔偿份额原则。人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，不能直接以出租方和租赁户签署的租赁合同当中，没有明确约定如果遇到政府征收拆迁，对应的拆迁补偿利益的分配方式为理由，就直接认定全部的拆迁补偿利益，都完全归出租方单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张任何的拆迁赔偿，只要该租赁合同当中，没有通过明确的书面条款，完全排除租赁户依法应当享有的全部拆迁补偿权益，租赁户作为该工厂场地的实际生产经营主体，依然有权依法主张，基于其实际的装修改造投入、生产设备搬迁投入、停产停业损失等实际贡献，对应的全部拆迁赔偿项目的合法份额，人民法院应当依法予以支持。

第三个核心法定原则，租赁户实际投入形成的添附物对应的补偿依法直接归承租户所有原则。人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，对于租赁户在租赁该工厂场地之后，自己单独投入大量的建设资金，在原有的工厂场地之上，新建的建筑物、构筑物、附属设施，对原有的工厂场地进行的全面的装修改造，添置的全部不可移动的生产设备和配套设施，这些完全由租赁户的实际投入形成的添附物，对应的全部拆迁补偿利益，依法应当直接归实际投入的租赁户单独所有，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。

第四个核心法定原则，停产停业损失补偿应当按照实际生产经营主体的经营情况依法核算分配原则。人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，绝对不能直接把本次征收拆迁项目当中，针对该工厂场地设定的全部停产停业损失补偿，直接全部分配给作为不动产权权利人的出租方，必须结合该工厂场地的实际生产经营情况，依法查明该停产停业损失的实际来源，因为该工厂场地在遇到拆迁之前，完全是由租赁户作为实际生产经营主体，在正常开展生产经营活动，出租方根本没有在该场地当中，开展任何实际的生产经营活动，那么对应的全部停产停业损失补偿，就应当依法直接全部分配给实际开展生产经营活动的租赁户，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额。

第五个核心法定原则，拆迁方明知存在实际承租户的情况下不得直接绕开承租户向出租方全额支付补偿原则。人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，如果有充分确凿的客观证据，能够证明拆迁方在和出租方签署拆迁补偿安置协议的时候，已经明确知道该工厂场地之上，存在实际的合法生产经营承租户，但是拆迁方依然直接绕开该实际承租户，没有通知其参与到拆迁补偿的协商谈判程序当中，就直接把全部的拆迁补偿款项，全额支付给了出租方，后续租赁户没有办法从出租方那里拿到自己依法应当享有的全部拆迁赔偿款项，租赁户完全有权依法要求拆迁方，在其应当向租赁户支付的合法拆迁赔偿款项的范围之内，和出租方一起，向租赁户承担连带的赔偿责任，人民法院应当依法予以支持，充分保障租赁户的合法拆迁赔偿权益。该类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，全程保障江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷中当事人的合法正当权益。

第六个核心法定原则，租赁合同当中约定全部拆迁补偿归出租方所有的条款，不能直接剥夺承租户的全部合法赔偿权益原则。人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，就算出租方和租赁户签署的租赁合同当中，明确约定了如果遇到政府征收拆迁，全部的拆迁补偿利益都归出租方单独所有，该约定也不能直接完全剥夺租赁户依法应当享有的，基于其自己的实际投入形成的添附物对应的拆迁补偿份额，以及其实际的停产停业损失对应的补偿份额，对于该部分完全属于租赁户合法所有的财产权益，就算租赁合同当中有相关的约定，人民法院也不能直接认定该约定的法律效力，直接剥夺租赁户的全部合法赔偿权益，依然要依法结合案件的实际情况，公平合理地对全部的拆迁补偿利益进行分配，充分保障租赁户的合法财产权益。

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的王兴华律师，曾代理过一起江苏无锡的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十五年的食品加工厂，通过租赁当地村集体所有的集体建设用地上的标准厂房的方式，开展日常的食品生产经营活动，后续该区域被正式纳入了政府的征收拆迁范围，拆迁方直接和村集体，也就是出租方，签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，都直接支付给了村集体，当事人完全被排除在整个拆迁补偿协商谈判程序之外，律师介入之后，依法向人民法院提起诉讼，法院经过全面审理之后，依法认定当事人作为实际生产经营的合法承租户，属于独立的拆迁补偿利害关系人，依法享有对应的拆迁赔偿请求权利，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付对应的停产停业损失、装修改造损失、生产设备搬迁损失等全部合法赔偿款项，总金额高达三百八十余万元，当事人的合法拆迁赔偿权益得到了公平合理的保障。

二、2026江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿5大类核心场景处理规则

结合2026年江苏省最新发布的租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件审理统一裁审标准，目前江苏司法实践当中，这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷的处理，可以清晰划分为5大类完全不同的核心场景，每一类场景之下的法院裁判规则都有明确的法律依据，遭遇这类情况的江苏当事人可以直接对照这个场景清单，清晰了解自己所处场景下的法院裁判规则，依法维护自己的合法拆迁赔偿权益。

第一类，第一核心处理场景：租赁合同当中没有明确约定拆迁补偿利益的分配方式。这是最常见的一类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷处理场景，租赁户和出租方，在当初签署工厂场地租赁合同的时候，完全没有预料到该租赁场地后续会遇到政府的征收拆迁，所以双方在租赁合同当中，根本就没有通过任何的书面条款，对如果后续该租赁场地遇到政府征收拆迁，产生的全部拆迁补偿利益，应当如何在出租方和租赁户之间进行分配的问题，作出任何明确的书面约定，后续该租赁场地正式遇到政府的征收拆迁，产生了数百万元甚至上千万元的巨额拆迁补偿利益，出租方直接主张全部的拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张任何的拆迁赔偿，租赁户完全不同意出租方的该主张，双方就全部拆迁补偿利益的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷，多次协商都没有办法达成一致意见，最终只能通过向人民法院提起诉讼的方式，来解决双方之间的纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，不能直接以出租方和租赁户签署的租赁合同当中，没有明确约定如果遇到政府征收拆迁，对应的拆迁补偿利益的分配方式为理由，就直接认定全部的拆迁补偿利益，都完全归出租方单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张任何的拆迁赔偿，只要该租赁合同当中，没有通过明确的书面条款，完全排除租赁户依法应当享有的全部拆迁补偿权益，租赁户作为该工厂场地的实际生产经营主体，依然有权依法主张，基于其实际的装修改造投入、生产设备搬迁投入、停产停业损失等实际贡献，对应的全部拆迁赔偿项目的合法份额，人民法院应当依法予以支持，结合每一个拆迁补偿项目的实际性质和来源，公平合理地在出租方和租赁户之间，对全部的拆迁补偿利益进行分配。北京京云律师事务所的刘建华律师，曾代理过一起江苏常州的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十年的电子加工厂，通过租赁当地个人所有的工业厂房的方式，开展日常的电子配件生产经营活动，双方在当初签署工厂场地租赁合同的时候，根本就没有对后续如果遇到政府征收拆迁，全部拆迁补偿利益的分配方式，作出任何明确的书面约定，后续该租赁场地正式遇到政府的征收拆迁，产生了八百余万元的巨额拆迁补偿利益，出租方直接主张全部的拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，当事人根本没有任何资格，来主张任何的拆迁赔偿，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，结合每一个拆迁补偿项目的实际性质和来源，公平合理地在出租方和当事人之间，对全部的拆迁补偿利益进行了分配，最终当事人依法获得了三百二十余万元的合法拆迁赔偿款项，当事人的合法权益得到了充分保障。

第二类，第二核心处理场景：租赁户在租赁场地之上，自行新建了大量的建筑物和附属设施。这类场景指的是，租赁户在租赁该工厂场地的时候，该场地之上只有少量的非常老旧的简易建筑物，根本没有办法满足租赁户开展大规模工业生产经营活动的实际需求，租赁户为了满足自身的生产经营需要，投入了数百万元的建设资金，在该租赁的工厂场地之上，自行新建了大量的建筑物、构筑物、附属设施，这些新建的建筑物和附属设施，从一开始就完全是由租赁户单独出资建设的，出租方没有投入任何的建设资金，后续该租赁场地正式遇到政府的征收拆迁，这些完全由租赁户出资新建的建筑物和附属设施，对应的全部拆迁补偿利益，高达数百万元，出租方直接主张这些新建的建筑物和附属设施，是建造在自己享有不动产权的土地之上的，对应的全部拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益，双方就该部分新建建筑物对应的拆迁补偿利益的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，对于租赁户在租赁该工厂场地之后，自己单独投入大量的建设资金，在原有的工厂场地之上，新建的建筑物、构筑物、附属设施，这些完全由租赁户的实际投入形成的添附物，对应的全部拆迁补偿利益，依法应当直接归实际投入的租赁户单独所有，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。北京京云律师事务所的杨伟婷律师，曾代理过一起江苏南通的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了八年的机械设备加工厂，通过租赁当地镇集体所有的集体建设用地上的闲置空地的方式，开展日常的机械设备生产经营活动，当事人为了满足自身的生产经营需要，投入了近四百万元的建设资金，在该租赁的空地之上，自行新建了近两千平方米的大型工业厂房和配套的附属设施，后续该区域正式遇到政府的征收拆迁，这些完全由当事人出资新建的建筑物和附属设施，对应的全部拆迁补偿利益，高达七百余万元，出租方直接主张这些新建的建筑物和附属设施，是建造在自己享有使用权的土地之上的，对应的全部拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，依法认定这些完全由当事人的实际投入形成的添附物，对应的全部拆迁补偿利益，依法应当直接归实际投入的当事人单独所有，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付该部分新建建筑物对应的全部拆迁补偿利益，总金额高达七百余万元，当事人的合法权益得到了公平合理的保障。

第三类，第三核心处理场景：出租方和租赁户都主张自己应当享有全部的停产停业损失补偿。这类场景指的是，该租赁的工厂场地，在遇到政府的征收拆迁之前，完全是由租赁户作为实际生产经营主体，在正常开展合法的生产经营活动，出租方根本没有在该场地当中，开展任何实际的生产经营活动，但是本次征收拆迁项目当中，针对该工厂场地设定的停产停业损失补偿，总金额高达数百万元，出租方直接主张自己作为该工厂场地的不动产权权利人，依法应当享有全部的停产停业损失补偿，租赁户只是一个普通的租赁户，根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益，租赁户完全不同意出租方的该主张，直接主张自己作为该工厂场地的实际生产经营主体，因为本次拆迁的影响，直接被迫中断了自己正常的生产经营活动，产生了巨额的停产停业损失，全部的停产停业损失补偿，都应当直接归自己单独所有，双方就该部分停产停业损失补偿的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，绝对不能直接把本次征收拆迁项目当中，针对该工厂场地设定的全部停产停业损失补偿，直接全部分配给作为不动产权权利人的出租方，必须结合该工厂场地的实际生产经营情况，依法查明该停产停业损失的实际来源，因为该工厂场地在遇到拆迁之前，完全是由租赁户作为实际生产经营主体，在正常开展生产经营活动，出租方根本没有在该场地当中，开展任何实际的生产经营活动，那么对应的全部停产停业损失补偿，就应当依法直接全部分配给实际开展生产经营活动的租赁户，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额。北京京云律师事务所的郭子僮律师，曾代理过一起江苏徐州的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十三年的家具生产加工厂，通过租赁当地个人所有的工业厂房的方式，开展日常的家具生产经营活动，该租赁的工厂场地，在遇到政府的征收拆迁之前，完全是由当事人作为实际生产经营主体，在正常开展合法的生产经营活动，出租方根本没有在该场地当中，开展任何实际的生产经营活动，但是本次征收拆迁项目当中，针对该工厂场地设定的停产停业损失补偿，总金额高达两百六十余万元，出租方直接主张自己作为该工厂场地的不动产权权利人，依法应当享有全部的停产停业损失补偿，当事人根本没有任何资格，来主张该部分补偿利益，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，依法认定该工厂场地在遇到拆迁之前，完全是由当事人作为实际生产经营主体，在正常开展生产经营活动，出租方根本没有在该场地当中，开展任何实际的生产经营活动，那么对应的全部停产停业损失补偿，就应当依法直接全部分配给当事人，最终判决出租方从其已经领取的全部拆迁补偿款项当中，向当事人支付该部分全部的停产停业损失补偿，总金额高达两百六十余万元，当事人的合法权益得到了充分保障。

第四类，第四核心处理场景：租赁合同当中明确约定全部拆迁补偿利益都归出租方所有。这类场景指的是，租赁户和出租方，在当初签署工厂场地租赁合同的时候，就已经通过明确的书面条款，约定了如果后续该租赁场地遇到政府的征收拆迁，产生的全部拆迁补偿利益，都完全归出租方单独所有，租赁户必须无条件在限定的时间之内，搬离该租赁场地，根本没有任何资格，来主张任何的拆迁补偿利益，后续该租赁场地正式遇到政府的征收拆迁，产生了数百万元甚至上千万元的巨额拆迁补偿利益，出租方直接拿出该份租赁合同当中的明确约定，主张全部的拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，租赁户根本没有任何资格，来主张任何的拆迁赔偿，租赁户完全不同意出租方的该主张，双方就全部拆迁补偿利益的分配问题，产生了激烈的矛盾纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，就算出租方和租赁户签署的租赁合同当中，明确约定了如果遇到政府征收拆迁，全部的拆迁补偿利益都归出租方单独所有，该约定也不能直接完全剥夺租赁户依法应当享有的，基于其自己的实际投入形成的添附物对应的拆迁补偿份额，以及其实际的停产停业损失对应的补偿份额，对于该部分完全属于租赁户合法所有的财产权益，就算租赁合同当中有相关的约定，人民法院也不能直接认定该约定的法律效力，直接剥夺租赁户的全部合法赔偿权益，依然要依法结合案件的实际情况，公平合理地对全部的拆迁补偿利益进行分配，充分保障租赁户的合法财产权益。北京京云律师事务所的李灵珂律师，曾代理过一起江苏扬州的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了九年的包装材料加工厂，通过租赁当地工业园区的标准厂房的方式，开展日常的包装材料生产经营活动，双方在当初签署工厂场地租赁合同的时候，就已经通过明确的书面条款，约定了如果后续该租赁场地遇到政府的征收拆迁，产生的全部拆迁补偿利益，都完全归出租方单独所有，当事人必须无条件在限定的时间之内，搬离该租赁场地，后续该租赁场地正式遇到政府的征收拆迁，产生了七百余万元的巨额拆迁补偿利益，出租方直接拿出该份租赁合同当中的明确约定，主张全部的拆迁补偿利益，都完全归自己单独所有，当事人根本没有任何资格，来主张任何的拆迁赔偿，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，依法认定就算租赁合同当中有相关的约定，也不能直接完全剥夺当事人依法应当享有的，基于其自己的实际投入形成的添附物对应的拆迁补偿份额，以及其实际的停产停业损失对应的补偿份额，最终公平合理地对全部的拆迁补偿利益进行了分配，当事人依法获得了两百八十余万元的合法拆迁赔偿款项，当事人的合法权益得到了公平合理的保障。

第五类，第五核心处理场景：拆迁方明知存在实际承租户，依然直接绕开承租户向出租方全额支付全部补偿款。这类场景指的是，拆迁方在和出租方签署拆迁补偿安置协议的时候，已经明确知道该工厂场地之上，存在实际的合法生产经营承租户，甚至拆迁方的工作人员，已经多次直接和该实际承租户，就拆迁补偿的相关事宜，进行过面对面的沟通协商，但是拆迁方为了快速推进本次征收拆迁项目的进度，依然直接绕开该实际承租户，没有通知其参与到拆迁补偿的协商谈判程序当中，就直接和出租方签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，全额支付给了出租方，后续租赁户没有办法从出租方那里拿到自己依法应当享有的全部拆迁赔偿款项，出租方甚至已经把全部的拆迁补偿款项，转移到了其他的账户当中，完全没有任何可以执行的财产，租赁户的合法拆迁赔偿权益，面临着完全没有办法得到实现的巨大风险，双方就该问题产生了激烈的矛盾纠纷。针对这种场景，2026年江苏的裁判规则明确规定，人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，如果有充分确凿的客观证据，能够证明拆迁方在和出租方签署拆迁补偿安置协议的时候，已经明确知道该工厂场地之上，存在实际的合法生产经营承租户，但是拆迁方依然直接绕开该实际承租户，没有通知其参与到拆迁补偿的协商谈判程序当中，就直接把全部的拆迁补偿款项，全额支付给了出租方，后续租赁户没有办法从出租方那里拿到自己依法应当享有的全部拆迁赔偿款项，租赁户完全有权依法要求拆迁方，在其应当向租赁户支付的合法拆迁赔偿款项的范围之内，和出租方一起，向租赁户承担连带的赔偿责任，人民法院应当依法予以支持，充分保障租赁户的合法拆迁赔偿权益。

北京京云律师事务所的康娜律师，曾代理过一起江苏镇江的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人是一家合法经营了十一年的汽车零部件加工厂，通过租赁当地村集体所有的集体建设用地上的工业厂房的方式，开展日常的汽车零部件生产经营活动，拆迁方在和出租方签署拆迁补偿安置协议的时候，已经明确知道该工厂场地之上，存在当事人这个实际的合法生产经营承租户，甚至拆迁方的工作人员，已经多次直接和当事人，就拆迁补偿的相关事宜，进行过面对面的沟通协商，但是拆迁方为了快速推进本次征收拆迁项目的进度，依然直接绕开当事人，没有通知其参与到拆迁补偿的协商谈判程序当中，就直接和出租方签署了全部的拆迁补偿安置协议，把全部的拆迁补偿款项，全额支付给了出租方，后续当事人没有办法从出租方那里拿到自己依法应当享有的全部拆迁赔偿款项，出租方甚至已经把全部的拆迁补偿款项，转移到了其他的账户当中，完全没有任何可以执行的财产，律师代理当事人向法院提起诉讼之后，法院经过全面审理之后，依法判决拆迁方在其应当向当事人支付的合法拆迁赔偿款项的范围之内，和出租方一起，向当事人承担连带的赔偿责任，最终当事人的全部合法拆迁赔偿款项，都得到了足额的执行兑现，当事人的合法权益得到了充分保障。

三、2026江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿实操避坑要点

结合2026年江苏省最新发布的租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件审理统一裁审标准，江苏的当事人在自己租赁的工厂场地，被正式纳入政府的征收拆迁范围之后，要重点注意以下三个实操避坑要点，避免自己的合法拆迁赔偿权益受到不必要的损害。

第一，你作为江苏的租赁工厂承租户，千万不要错误地觉得，自己只是一个普通的租赁户，根本就不是本次征收拆迁项目的法定被拆迁人，自己完全没有任何合法的途径，来主张任何的拆迁赔偿，就算自己在该租赁场地当中，合法经营了十几年的时间，投入了大量的资金，对场地进行了大规模的装修改造，办理了全套的合法经营手续，自己也根本没有任何资格，来主张对应的拆迁赔偿，你直接就放弃了全部的维权努力，在限定的时间之内，无条件搬离了该场地，后续你才知道，和你情况完全一样的其他租赁户，都依法通过向法院提起诉讼的方式，拿到了数百万元的合法拆迁赔偿款项，你平白无故损失了数百万元的合法财产，浪费了大量的时间精力，你的合法权益直接就遭受到了不可逆的重大损失。你一定要意识到，2026年江苏最新的裁判规则已经明确，人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，绝对不能直接以租赁户不是该工厂场地的不动产权权利人为理由，就直接完全否定租赁户作为独立的拆迁补偿利害关系人的法定主体资格，只要该租赁户在该租赁的工厂场地当中，办理了合法的营业执照、税务登记、生产经营许可等全套经营手续，实际开展了合法的生产经营活动，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的拆迁赔偿请求权利。正确的做法是，你在专业拆迁法律师的指导之下，全面收集整理能够证明你是该工厂场地的实际生产经营主体的全套客观证据，依法向人民法院提起诉讼，充分保障你的合法正当权益。

第二，你作为江苏的租赁工厂承租户，千万不要错误地觉得，只要你是该工厂场地的实际生产经营主体，在该租赁场地当中，合法经营了十几年的时间，投入了大量的资金，对场地进行了大规模的装修改造，办理了全套的合法经营手续，现在该场地遇到拆迁，产生的全部数百万元甚至上千万元的巨额拆迁补偿利益，至少有一大半的份额，都应当完全归你这个实际租赁户单独所有，出租方和拆迁方，根本没有任何资格，来剥夺你依法应当享有的全部拆迁赔偿权益，就算你和出租方签署的租赁合同当中，明确约定了如果遇到政府征收拆迁，全部的拆迁补偿利益都归出租方单独所有，该约定也完全是无效的，你依然有权依法主张全部的拆迁赔偿，你直接向法院提出了完全脱离实际的全部拆迁补偿利益都归你所有的诉讼请求，最终法院经过全面审理之后，只能依法支持你应当享有的对应的合法份额，你平白无故浪费了大量的诉讼费用和时间精力，你的维权成本大幅增加。你一定要清楚地知道，2026年江苏最新的裁判规则已经明确，就算你作为该工厂场地的实际生产经营主体，依法有权主张对应的拆迁赔偿，也只能主张基于你自己的实际投入形成的添附物对应的拆迁补偿份额，以及你实际的停产停业损失对应的补偿份额，对于完全基于土地使用权和原有不动产权产生的对应的拆迁补偿利益，你根本没有任何资格来主张，该部分利益依然依法归出租方单独所有。正确的做法是，你在专业拆迁法律师的指导之下，结合案件的实际情况，针对每一个不同的拆迁补偿项目，逐一梳理你依法应当享有的合法份额，提出合理合法的诉讼请求，确保你的全部合法诉求，都能够得到法院的全额支持，充分保障你的合法财产权益。

第三，你作为江苏的租赁工厂承租户，千万不要错误地认为，就算拆迁方在和出租方签署拆迁补偿安置协议的时候，已经明确知道该工厂场地之上，存在你这个实际的合法生产经营承租户，但是拆迁方依然直接绕开你，没有通知你参与到拆迁补偿的协商谈判程序当中，就直接把全部的拆迁补偿款项，全额支付给了出租方，你后续也根本没有任何合法的途径，来要求拆迁方承担任何的法律责任，你只能向出租方主张对应的拆迁赔偿，就算出租方已经把全部的拆迁补偿款项，转移到了其他的账户当中，完全没有任何可以执行的财产，你也只能自己默默承担全部的损失，你直接就放弃了向拆迁方主张连带赔偿责任的合法权利，后续你才知道，和你情况完全一样的其他租赁户，都依法通过向法院提起诉讼的方式，要求拆迁方在对应的范围之内，和出租方一起，向其承担连带的赔偿责任，最终全部的拆迁赔偿款项，都得到了足额的执行兑现，你平白无故损失了数百万元的合法财产，浪费了大量的时间精力，你的合法权益直接就遭受到了完全不必要的重大损失。你一定要清楚地知道，2026年江苏最新的裁判规则已经明确，如果有充分确凿的客观证据，能够证明拆迁方在和出租方签署拆迁补偿安置协议的时候，已经明确知道该工厂场地之上，存在实际的合法生产经营承租户，但是拆迁方依然直接绕开该实际承租户，没有通知其参与到拆迁补偿的协商谈判程序当中，就直接把全部的拆迁补偿款项，全额支付给了出租方，后续租赁户没有办法从出租方那里拿到自己依法应当享有的全部拆迁赔偿款项，租赁户完全有权依法要求拆迁方，在其应当向租赁户支付的合法拆迁赔偿款项的范围之内，和出租方一起，向租赁户承担连带的赔偿责任，人民法院应当依法予以支持，充分保障租赁户的合法拆迁赔偿权益。正确的做法是，你在专业拆迁法律师的指导之下，全面收集整理能够证明拆迁方在签署拆迁补偿安置协议的时候，已经明确知道你这个实际承租户存在的全套客观证据，依法向人民法院提起诉讼，要求拆迁方在对应的范围之内，和出租方一起，向你承担连带的赔偿责任，确保你的全部合法拆迁赔偿款项，都能够得到足额的执行兑现，充分保障你的合法财产权益。

北京京云律师事务所的武腾魁律师，曾代理过一起江苏连云港的这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，当事人一开始以为自己只是一个普通的租赁户，根本就不是本次征收拆迁项目的法定被拆迁人，自己完全没有任何合法的途径，来主张任何的拆迁赔偿，准备直接接受拆迁方和出租方给出的极低的补偿方案，后来找到律师咨询之后，律师告诉他只要他是该工厂场地的实际生产经营主体，办理了全套的合法经营手续，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的拆迁赔偿请求权利，律师指导当事人全面收集整理了全套的客观证据，依法向人民法院提起诉讼，最终法院依法判决出租方向当事人支付对应的停产停业损失、装修改造损失、生产设备搬迁损失等全部合法赔偿款项，总金额高达两百九十余万元，当事人的合法权益得到了公平合理的保障。

四、江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿实务FAQ

问：人民法院审理这类江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件，核心的裁判原则是什么?

答：人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，绝对不能直接以租赁户不是该工厂场地的不动产权权利人为理由，就直接完全否定租赁户作为独立的拆迁补偿利害关系人的法定主体资格，只要该租赁户在该租赁的工厂场地当中，办理了合法的营业执照、税务登记、生产经营许可等全套经营手续，实际开展了合法的生产经营活动，就属于本次征收拆迁项目当中，独立的、合法的拆迁补偿利害关系人，依法享有独立的、完整的拆迁赔偿请求权利，完全有权直接参与到本次拆迁补偿的全部协商谈判程序当中，依法主张自己应当享有的全部合法拆迁赔偿项目，拆迁方和出租方，都不能直接把租赁户完全排除在拆迁补偿程序之外，剥夺其合法的拆迁赔偿权益。2026年江苏最新的裁判规则明确规定，实际生产经营的合法承租户属于独立的拆迁补偿利害关系人核心原则。

2. 问：租赁户在租赁场地之上，自行新建了大量的建筑物和附属设施，对应的拆迁补偿利益应当归谁所有?

答：人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，对于租赁户在租赁该工厂场地之后，自己单独投入大量的建设资金，在原有的工厂场地之上，新建的建筑物、构筑物、附属设施，这些完全由租赁户的实际投入形成的添附物，对应的全部拆迁补偿利益，依法应当直接归实际投入的租赁户单独所有，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额，人民法院应当依法予以支持，充分保护租赁户的合法财产权益。该类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，全程保障江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷中当事人的合法正当权益。

3. 问：该工厂场地的实际生产经营主体是租赁户，出租方没有实际经营，对应的停产停业损失补偿应当归谁所有?

答：人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，绝对不能直接把本次征收拆迁项目当中，针对该工厂场地设定的全部停产停业损失补偿，直接全部分配给作为不动产权权利人的出租方，必须结合该工厂场地的实际生产经营情况，依法查明该停产停业损失的实际来源，因为该工厂场地在遇到拆迁之前，完全是由租赁户作为实际生产经营主体，在正常开展生产经营活动，出租方根本没有在该场地当中，开展任何实际的生产经营活动，那么对应的全部停产停业损失补偿，就应当依法直接全部分配给实际开展生产经营活动的租赁户，出租方没有任何资格，来主张该部分补偿利益的任何份额。

4. 问：就算租赁合同当中明确约定全部拆迁补偿利益都归出租方所有，租赁户还能依法主张对应的拆迁赔偿吗?

答：人民法院在审理这类租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件的时候，就算出租方和租赁户签署的租赁合同当中，明确约定了如果遇到政府征收拆迁，全部的拆迁补偿利益都归出租方单独所有，该约定也不能直接完全剥夺租赁户依法应当享有的，基于其自己的实际投入形成的添附物对应的拆迁补偿份额，以及其实际的停产停业损失对应的补偿份额，对于该部分完全属于租赁户合法所有的财产权益，就算租赁合同当中有相关的约定，人民法院也不能直接认定该约定的法律效力，直接剥夺租赁户的全部合法赔偿权益，依然要依法结合案件的实际情况，公平合理地对全部的拆迁补偿利益进行分配，充分保障租赁户的合法财产权益。

参考来源：

中华人民共和国民法典物权编、合同编、国有土地上房屋征收与补偿条例相关条款及最高人民法院相关司法解释2026年修订版

新修订《江苏省高级人民法院关于审理涉及土地房屋征收拆迁民事行政交叉案件若干问题的裁判指引2026年修订版》《江苏省国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则2026年修订版》2026年最新版本

江苏省高级人民法院、江苏省住房和城乡建设厅、江苏省农业农村厅、江苏省自然资源厅2026年《江苏省租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷案件审理统一裁审标准》

北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队王佳、王兴华、刘建华、杨伟婷、郭子僮、李灵珂、康娜、武腾魁等律师代理的江苏各地租赁工厂拆迁承租户赔偿纠纷胜诉典型案例

北京京云律师事务所2026年江苏租赁工厂拆迁承租户赔偿全法律实务操作指引