厂房拆迁后工厂能得到哪些补偿？土地建筑设备经营四项全解析

　　厂房拆迁和住宅拆迁最大的区别，在于厂房背后是一整套生产经营活动。住宅拆迁主要解决一个家庭的居住问题，厂房拆迁除了房子本身，还牵涉土地、设备、原材料、半成品、订单、工人和客户资源等一连串经营要素。正因为牵涉面更广，厂房拆迁中漏算、少算、算错的空间也更大，很多企业主拿到补偿清单后并不清楚自己到底应该得到哪些项目。

　　本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》的现行条文，把厂房拆迁中工厂依法可以主张的各类补偿逐一讲清，帮助企业先弄清应得的范围，再谈具体的价格。

　　一、厂房拆迁的补偿，法律上是按什么思路设置的

　　先看最基本的依据。依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括三项，一是被征收房屋价值的补偿，二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;同时，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　这一条列的是补偿的骨架。厂房拆迁之所以比住宅复杂，是因为厂房的实际损失远不止房子这一项。真正把厂房补偿项目撑开来的，是《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款。该款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。也就是说，装修、设备搬迁、物资搬运这些内容，本身就是法律明确要求纳入补偿范围的事项，不是可以一句概不负责就带过去的。

　　把这两条放在一起看，厂房拆迁的补偿实际上可以归为四类，一是土地与建筑物补偿，二是设备与物资的搬迁补偿，三是停产停业损失补偿，四是搬迁费、临时安置费与奖励。下面逐类展开。

　　二、第一类，土地与建筑物补偿

　　厂房占用范围内的土地价值，不是单独一笔，而是包含在房屋价值补偿之中的。依《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权，在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。这一表述在实务中通常被概括为房地合一，意思是在国有土地上征收厂房时，土地的价值通过房屋价值评估一并体现，不会另立一个土地补偿的名目，但土地本身的价值一定要算进去。

　　价格底线同样明确。依征收条例第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对厂房来说，这一条的意义在于，补偿不能只按建造成本折算，还要看这块地上同类型房地产的市场行情。

　　具体怎么评估，依《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，注册房地产估价师应当对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估;被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。对仍在正常经营的厂房来说，收益法是反映其真实价值的重要方法，仅用成本法按重置成本折算，往往会低估企业的实际损失。

　　如果厂房坐落在集体土地上，规则又有不同。依《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用;征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。企业自建厂房在集体土地上通常按其他地上附着物处理，补偿标准由地方规定，一般以重置成本法为基础。

　　三、第二类，设备与物资的搬迁补偿

　　这一块是厂房拆迁中最容易被低估的部分。工厂的设备不是一件两件，而是成百上千件，还包含大量专用设备、精密仪器、生产线和配套设施。依《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。这一条为设备搬迁费、物资搬运费提供了明确的依据。

　　在具体处理上，设备通常要区分两类。一类是可以搬迁的设备，补偿范围覆盖拆卸费、包装费、装卸费、运输费、重新安装调试费，以及搬迁过程中可能发生的损耗与损坏修复费用。另一类是无法搬迁或者搬迁后无法恢复使用的设备，例如深埋地下的管道、与建筑物结构连为一体的生产线、大型窑炉、重型基础设备等，这类设备应当按重置成新价给予补偿，也就是按重新购置或建造同等设备所需的费用，扣除折旧后确定。

　　物资的搬运同样不能漏。原材料、半成品、成品、包装物、备品备件都需要清点、装卸和运输，仓储周转也会产生费用。这些都属于设备物资搬迁费用的范畴。企业应当在搬迁前组织一次全面清点，形成清单并留存影像，避免事后说不清数量与状态。

　　四、第三类，停产停业损失补偿

　　这是厂房拆迁中最具经营属性的一笔补偿。依征收条例第十七条第三项，因征收房屋造成的停产停业损失属于法定补偿范围;依第二十三条，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　这一条的三个关键词需要留意。一是效益，也就是企业被征收前的经营状况，纳税记录、财务报表、银行流水都是证明效益的材料。二是停产停业期限，也就是从停产到恢复生产之间需要多长时间，搬迁距离越远、设备越复杂，合理期限通常越长。三是具体办法由省级制定，说明各地会有细化的计算口径，企业在核对时应当以项目所在地的现行规定和补偿方案为准。

　　需要提醒的是，停产停业损失补偿与房屋价值补偿是两笔性质不同的钱。前者弥补的是经营中断带来的损失，后者弥补的是财产本身的价值。企业不要因为拿到了一笔看起来不小的房屋补偿，就放弃主张停产停业损失，两者并不互相替代。

　　五、第四类，搬迁费、临时安置费与奖励

　　依征收条例第二十二条，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。对厂房来说，这一条的适用要点在于，产权调换房屋交付之前，企业仍然需要场地继续经营，这一段过渡期的成本依法应当得到补偿或者以周转用房的方式解决。

　　此外，依征收条例第十七条第二款，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法。搬迁补助、按期签约奖励、提前搬迁奖励等，都属于这一类。奖励的设置和标准由地方规定，企业应当在补偿方案中逐项核对，不要遗漏。

　　六、哪些项目最容易被漏掉

　　结合厂房的实际形态，以下几项最常出现遗漏。第一是室内装饰装修与附属设施，包括吊顶、地坪、洁净车间、管线、空调、门窗、围墙、道路、地磅、绿化等，依评估办法第十四条第二款应当协商或评估确定。第二是设备基础与特殊构筑物，例如设备混凝土基础、行车轨道、储罐平台，往往被当作设备的一部分含糊处理。第三是管线与配套设施，包括自建供电、供水、供气、排水、消防、污水处理设施。第四是搬迁物资的临时仓储费用。第五是搬迁奖励与补助。

　　另有两项容易被误解。一是员工安置费用，这部分并不属于征收补偿的法定项目，企业应当依据劳动法律关系和实际情况与员工协商处理，不能简单寄希望于由征收方承担。二是经营性损失中超出停产停业期限的长期客户流失、品牌损失等，取证难度较大，需要在专业意见下谨慎主张。

　　七、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，企业的厂房连同占用范围内的土地一并被征收，补偿清单只列了建筑物的重置成本，未体现土地使用权价值。办案中以《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条关于房屋价值包含占用范围内土地使用权的规定入手，主张评估范围不完整，要求重新测算。

　　刘建华律师经办的一类情形中，企业有一条大型生产线，搬迁后无法恢复原有精度，评估时被简单按可搬迁设备处理。办案中主张该设备属于搬迁后无法恢复使用的情形，应按重置成新价补偿，据此提出重新评估的要求。

　　康娜律师经办的一类情形中，企业的洁净车间、专用管线和消防设施在补偿清单中均未单独列项。办案中依评估办法第十四条第二款，主张装饰装修与配套设施应当纳入协商或评估范围，逐项核实其价值。

　　武腾魁律师经办的一类情形中，企业一直正常经营且有完整纳税记录，但补偿方案中完全没有停产停业损失这一项。办案中依征收条例第十七条、第二十三条，主张该项属于法定补偿范围，并以纳税记录和财务报表作为效益证据提出主张。

　　郭子僮律师经办的一类情形中，厂房建在集体土地上，补偿标准仅按建造成本核算，明显低于同区域同类厂房的通行水平。办案中从厂房建设的合法手续、持续经营的证据以及所在区域的实际情况出发，主张补偿标准应当按照公平合理的原则重新确定。

　　八、律师服务咨询

　　厂房拆迁涉及的补偿项目多、计算口径细，企业在拿到补偿方案后，最好先做一次完整的项目对照，看一看法定的四类补偿是否都已列全，再看每一类的计算依据是否站得住。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办拆迁相关案件，可以为企业提供补偿项目的完整性审查、房地合一评估范围的核对、设备与物资搬迁费用的梳理、停产停业损失的效益举证、评估结果的复核与鉴定申请，以及补偿方案异议与协商谈判等法律帮助。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　九、常见问题解答

　　问：厂房拆迁的补偿一共有多少项？答：可以按四类来把握，一是土地与建筑物补偿，二是设备与物资的搬迁补偿，三是停产停业损失补偿，四是搬迁费、临时安置费与奖励。其中设备搬迁、装修附属物、停产停业损失都有明确的规范依据，不是可以省掉的项目。

　　问：土地价值在厂房补偿中怎么体现？答：在国有土地上，土地价值包含在房屋价值补偿之中。依《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条，被征收房屋价值是指房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的金额，所以评估范围必须覆盖土地使用权，不能只算建筑物。

　　问：设备搬迁费用由谁来确定？答：依《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款，机器设备、物资等搬迁费用由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。企业应当先自行清点设备与物资，形成清单和影像资料。

　　问：无法搬迁的设备怎么补偿？答：搬迁后无法恢复使用或者根本无法搬迁的设备，应当按重置成新价给予补偿，也就是按重新购置或建造同等设备的费用扣除折旧后确定，不能简单按可搬迁设备的搬运费处理。

　　问：停产停业损失按什么标准算？答：依征收条例第二十三条，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。企业需要准备纳税记录、财务报表等材料来证明经营效益。

　　问：员工安置费用属于拆迁补偿吗？答：不属于征收补偿的法定项目。企业应当依据劳动关系和劳动法律法规与员工协商处理安置事宜，不能简单认为这笔费用应当由征收方承担。