企业厂房拆迁停产停业损失能主张吗？条件公式与举证全解析

　　厂房拆迁中，被问得最多的一项补偿，就是停产停业损失。有的企业以为只要有营业执照就能拿到，有的企业以为这是征收方额外给的照顾，还有的企业翻遍补偿清单也找不到这一项。这几种理解都不准确。停产停业损失补偿是法律明确规定的补偿项目，能不能拿到、能拿多少，取决于是否满足法定条件，以及能提供多少经营效益方面的凭证。

　　本文依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条以及《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法2011年18号)的现行规定，把这项补偿的法定地位、条件、公式、期限、举证和常见误区逐一讲清，帮助企业判断自己能不能主张、应当主张多少。

　　一、这项补偿是法定的，不是额外照顾

　　先明确一项基本判断。依征收条例第十七条，对被征收人给予的补偿包括三项，其中第三项就是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。也就是说，这项补偿与房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿是并列的法定项目，不是征收方可以给也可以不给的照顾。

　　第二十三条进一步规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。全国层面确定的是原则和授权，具体的计算口径由地方规定细化。在北京市，这个细化文件就是《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法2011年18号)，该办法在北京市现行多个征收项目的补偿方案中均被列为依据，属于现行有效的规范。

　　需要特别提醒的是，这项补偿与房屋价值补偿是两笔性质不同的钱。房屋价值补偿弥补的是房屋和土地使用权本身的价值，停产停业损失补偿弥补的是经营中断造成的效益损失。企业不要因为拿到了一笔看起来不小的房屋补偿，就放弃主张停产停业损失，两者并不互相替代。

　　二、主张这项补偿，要同时满足三个条件

　　能不能主张，先看条件。依京建法2011年18号第三条，被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿。

　　第一个条件是被征收房屋具有房屋权属证明，或者经有关部门认定为合法建筑。这一条把补偿的前提落在房屋的合法性上。

　　第二个条件是有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。也就是说，经营场所必须与被征收房屋一致。这一条有一个除外情形，就是在办理工商登记注册时，提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所(经营场所)使用承诺书》，承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所、经政府批准进行拆迁或者要求恢复原场地使用性质时不申请相应补偿的，不在此列。企业如果当初签过这类承诺书，需要提前了解它对主张的影响。

　　第三个条件是已办理税务登记并具有纳税凭证。这一条与后面的计算公式直接相关，因为经营效益的认定，很大程度要靠纳税资料来支撑。

　　此外，依该办法第十条，住宅房屋和非住宅房屋的认定，以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。厂房一般属于非住宅房屋，适用非住宅的补偿口径;如果是住宅房屋实际用于经营，则适用另一套办法，见下文第六部分。

　　三、补偿金额怎么算，先看计算公式

　　满足条件之后，就是算多少的问题。依京建法2011年18号第四条，被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。这一条确定了先协商、协商不成再评估的次序。

　　评估时依据的公式由第五条给出，非住宅房屋停产停业损失补偿费，等于用于生产经营的非住宅房屋的月租金，加上月净利润乘以修正系数，再加上员工月生活补助，三项之和乘以停产停业补偿期限。

　　把这个公式拆开看，它其实对应了三块损失。月租金对应的是场地使用的中断，月净利润对应的是经营收益的中断，员工月生活补助对应的是停产期间基本生活保障的支出。三块加在一起，再乘上停产停业持续的时间，就是补偿金额。企业可以把公式当成一张核对表，逐项对照自己的情况。

　　四、公式里每一项怎么取值

　　公式不难记，难的是每一项的取值。逐项说明。月租金，是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。

　　月净利润，是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前十二个月的损益表确定;无法根据损益表确定的，根据生产经营者在征收决定发布前十二个月实际缴纳的企业所得税推算。这一项规定说明，损益表和纳税资料是取值的关键，平时账目不全的企业在这一步容易吃亏。

　　修正系数，基准值为一，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过百分之二十。也就是说，这一项是在基准值上下有一定浮动空间的，企业可以结合自身经营状况说明理由。

　　员工月生活补助，是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助。员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算;员工数量以生产经营者在征收决定发布前十二个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经办机构开具参保人数证明。这一项同样取决于资料，社保缴纳记录越完整，取值越有依据。

　　五、补偿期限怎么确定

　　公式里的最后一项是停产停业补偿期限，它由房地产价格评估机构参照该办法所附的停产停业补偿期限参考表评估确定。参考表按建筑面积划分为三档，即三百平方米以下、三百平方米含至一千平方米、一千平方米含以上，对应的参考期限逐档递增。

　　参考表下面还有一条注解，被征收房屋容积率小于或者等于零点五时，补偿期限可以酌情上浮，但最大上浮幅度不超过百分之二十。容积率低的厂房，场地利用率低，同样的建筑面积对应更大的占地范围，搬迁难度往往更大，这一条上浮安排是有实际考虑的。

　　对从事生产制造的经营性房屋，第七条还留了延长空间，停产停业期限超过附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过十二个月。厂房属于生产制造类，设备搬迁、重新安装调试、重新办理相关手续都需要时间，企业可以据此主张适当的延长，并准备搬迁方案、设备清单等材料说明所需时间。

　　六、住宅房屋用于经营的情形怎么算

　　如果被征收房屋在权属证明上登记为住宅，实际却用于生产经营，适用的是另一套口径。依京建法2011年18号第八条，用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予八百元至三千元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照该办法有关规定评估确定。

　　这一条给的是一个区间，落在区间内的哪个位置，由各区县在项目补偿方案中确定。企业核对时可以对照同区域其他项目的做法，并注意自己有申请评估确定的权利。

　　七、承租厂房经营的情形怎么处理

　　厂房是租来的，承租经营的企业能不能主张这项补偿，是常见疑问。依京建法2011年18号第九条，生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的，由被征收人参照该办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

　　这一条的要点有两个。一是分配首先看双方租赁合同的约定，所以合同里关于拆迁补偿归属的条款很关键。二是没有约定时，并非完全不能主张，而是由被征收人参照标准对承租经营的企业给予适当补偿。承租经营的企业应当保存好租赁合同、租金支付凭证和实际经营的证据，作为主张的基础。

　　八、拿不出凭证会有什么后果

　　这一点需要特别强调。依京建法2011年18号第六条，被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。也就是说，拿不出损益表、纳税凭证、社保记录等资料，公式里对应的两项就直接归零，只剩下月租金一项，补偿金额会明显缩水。这一条把举证的重要性提到了非常高的位置，企业平时就应当注意保存完整账目和凭证。

　　九、主张这项补偿，要准备哪些材料

　　结合前面的规则，以下几类材料是主张这项补偿的基础。第一类是房屋权属或者合法建筑的证明，对应第一个条件。第二类是营业执照或者登记证，以及载明的营业场所信息，对应第二个条件。第三类是税务登记和纳税凭证，对应第三个条件，也是推算月净利润的依据。第四类是损益表、财务报表、银行流水，用于直接证明月净利润。第五类是社会保险缴纳记录，用于确定员工数量的月平均数。第六类是租赁合同与租金支付凭证，适用于承租经营的情形。第七类是反映经营规模、生产状态、订单情况的材料，用于说明修正系数和停产停业期限的合理性。

　　十、几个容易踩的误区

　　第一，以为有营业执照就一定能拿到。营业执照只是三个条件之一，房屋还要有权属证明或者被认定为合法建筑，还要有税务登记和纳税凭证。

　　第二，以为拿到一笔总补偿就等于含了停产停业损失。这项补偿需要在补偿协议或者补偿决定中单独列明，企业应当逐项核对，不要让它在打包数字里消失。

　　第三，以为公式里的项目可以随口报。月净利润按损益表或者纳税资料推算，员工数量按社保月平均人数计算，没有凭证的部分直接归零，随口报的数额很难被采纳。

　　第四，以为承租经营就没有资格。没有约定的，仍可由被征收人参照标准给予适当补偿，关键在证据。

　　第五，以为住宅改经营也一样按公式算。住宅房屋用于经营的，适用的是每平方米八百元至三千元的一次性补偿口径，不是这一套公式。

　　十一、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　杨伟婷律师经办的一类情形中，企业持续经营多年，但补偿方案中完全没有停产停业损失这一项。办案中依征收条例第十七条、第二十三条及北京市配套办法，主张该项属于法定补偿范围，要求补列并测算。

　　李灵珂律师经办的一类情形中，企业在协商阶段对月净利润的取值分歧较大。办案中指导其整理征收决定发布前十二个月的损益表与纳税凭证，把效益认定建立在可核查的资料上，缩小了双方分歧。

　　王锴律师经办的一类情形中，企业的员工数量在测算中被压得很低。办案中主张员工数量应当以征收决定发布前十二个月缴纳社会保险的月平均人数为准，并协助其到社保经办机构开具参保人数证明。

　　武旭然律师经办的一类情形中，厂房属于生产制造类，设备搬迁和重新调试所需时间较长，但测算采用的期限偏短。办案中依该办法关于生产制造类可适当延长、最长不超过十二个月的规定，提交搬迁方案与设备清单，主张延长补偿期限。

　　邢语政律师经办的一类情形中，企业承租厂房经营，租赁合同未约定拆迁补偿的归属。办案中依该办法第九条，主张由被征收人参照标准给予适当补偿，并以租金支付凭证和实际经营证据作为基础。

　　郭子僮律师经办的一类情形中，被征收房屋登记为住宅、实际用于经营，项目按非住宅公式测算，双方对口径存在争议。办案中厘清了住宅改经营应当适用一次性补偿口径的规则，推动双方按对应标准重新核对。

　　十二、律师服务咨询

　　停产停业损失是厂房拆迁中最具经营属性的一笔补偿，也是条件、公式、举证三者环环相扣的一笔补偿。企业最好的做法是在项目启动早期就把账目、纳税资料、社保记录和租赁文件整理齐全，再逐项对照法定条件与公式核对测算结果。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办拆迁相关案件，可以为企业提供该项补偿的条件判断、月净利润与员工数量的取值梳理、修正系数与补偿期限的主张、承租经营与住宅改经营的适用口径分析，以及协商、评估、复核与诉讼等法律帮助。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十三、常见问题解答

　　问：停产停业损失是法定补偿吗？答：是。依征收条例第十七条，因征收房屋造成的停产停业损失属于法定补偿项目，与房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿并列，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　问：要满足哪些条件才能主张？答：依北京市配套办法第三条，需要三个条件同时具备，房屋有权属证明或者被认定为合法建筑;有合法有效的营业执照或者登记证且营业场所为被征收房屋;已办理税务登记并具有纳税凭证。

　　问：补偿金额怎么计算？答：非住宅房屋先由双方协商，协商不成的由评估机构评估确定，公式为月租金、月净利润乘以修正系数、员工月生活补助三项之和，再乘以停产停业补偿期限。

　　问：月净利润和员工数量怎么确定？答：月净利润按征收决定发布前十二个月的损益表确定，无法根据损益表确定的按同期实际缴纳的企业所得税推算;员工数量按前十二个月缴纳社会保险的月平均人数计算。

　　问：补偿期限能延长吗？答：补偿期限由评估机构参照附表确定，附表按建筑面积分档。从事生产制造的经营性房屋，超过附表标准的可以适当延长，最长不超过十二个月;容积率不高于零点五的，还可酌情上浮，最大不超过百分之二十。

　　问：承租厂房经营的企业能主张吗？答：依北京市配套办法第九条，依照与被征收人的约定分配;没有约定的，由被征收人参照标准给予适当补偿。承租企业应当保存租赁合同、租金支付凭证和实际经营证据。