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工厂企业拆迁,如何评估计算停产停业损失补偿?

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北京京云律师事务所

2020-09-07

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【摘要】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失补偿”。因此,停产停业损失是因征拆活动不能继续从事生产经营而造成的损失。还规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定

在面临工厂企业拆迁时,要应对企业的停产停业,以及即将迎来的经济危机。例如工人的工资发不出了,银行贷款还不上了,与客户签订的合同违约了等等情况。那么,这些损失可以获得补偿吗?有哪些法律依据和地方性政策呢?

一、哪些属于停产停业损失赔偿范围?

企业拆迁的停产停业损失,是指由于房屋的征收拆迁而造成企业生产经营活动暂停或终止,由此产生的损失。其中包含企业因停产所必须支付的各项费用,以及应当获取的正常收益。例如员工的薪酬、各种合同违约金、银行贷款利益、企业经营时的正常收益等。计算所得的停产停业损失应确实是因征拆房屋而造成的损失,且具有相当的因果关系,否则不予补偿。

二、工厂企业拆迁案例

四川的王某经营着一家机械设备租赁公司,2017年1月政府修铁路将其纳入拆迁范围。由于王某的企业是家族式的,每年经营收入全都用于投入扩建,为了规模和效益,王某向银行贷款,将其儿子的房子用来抵押,每月还贷款。由于拆迁停产停业导致利息还不上,房子面临抵押拍卖。王某和拆迁方就银行贷款利息是否属于停产停业损失问题上达不成一致意见,补偿协议迟迟不能签订。那么,王某受到的损失是否属于停产停业损失呢?京云律师结合本案来看,王某的银行贷款无力偿还,是由于政府修铁路拆迁其企业所致,是存在因果关系的,所以该银行贷款还款不能所导致的损失,应当计入停产停业损失的范畴。

三、“必须支付”+“应当收益”=停产停业损失

1、在工资薪酬方面,对于因拆迁而造成解除劳动合同的,应按有关劳动法规的规定考虑;未解除劳动合同的,应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑,社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。

2、各种合同违约金,其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失,应在进行解除合同协商的基础上,以审查合同条款的具体内容进行考虑。

3、对于企业在停产停业过程中,所导致的贷款还款不能,以及产生的银行贷款逾期利息等,按照实际情况来据实计算。

4、企业经营时的正常收益是指税后的净收益,要参照同行业平均收益率,该企业最近三年的正常收益水平,以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间,是指企业接到拆迁通知后,自停产停业之日起,到重建恢复正常经营之日止。

5、对于承租企业的停业损失,以原合同约定的剩余租期来计算。

6、其他因停产停业所产生的损失。

四、关于停产停业损失补偿,全国各地有哪些特殊规定?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失补偿”。因此,停产停业损失是因征拆活动不能继续从事生产经营而造成的损失。还规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。下面,我们看看各地是参照哪些对象计算停产停业损失的!

1. 被征收房屋的总体价值的一定比例

《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定,拆迁非住宅房屋造成停业,属于营业用房的,应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。

2. 企业拆迁房屋面积

上海规定,因拆迁造成停产停业损失的,补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算,由拆迁当事人协商确定。

3. 经营收入和利润

深圳规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按照上年度同行业月平均税后利润额计算,或者按照同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。

4. 区分住宅或非住宅

在《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知中,做出了详细的规定。(1)非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限

(2)被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的,在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。

(3)停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋,停产停业期限超过本办法附表所规定标准的,停产停业补偿期限可以适当延长,但最长不超过12个月。

(4)用住宅房屋从事生产经营活动,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的,可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。

(5)生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

5.按照营业年限计算数额

一般是在确定税基后,根据营业年限确定相应的补偿倍数。

6. 由评估机构评估

由有资质的评估机构对停产停业损失进行评估,按照评估结果进行补偿。

7. 根据实际情况协商确定

由被拆迁企业提供相关材料,证明停产停业损失的数额,与拆迁人进行协商确定。

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