成都企业工厂征收补偿全解析：从厂房估值到权益保障

　　在城镇化进程加速的今天，企业工厂征收补偿已成为关系经济发展的重要议题。四川省成都市作为西部经济中心，其补偿标准既体现法治精神，又兼具地方特色。本文以《成都市国有土地上房屋征收与补偿条例》为核心依据，结合最新司法实践，系统解析企业工厂征收补偿的认定规则与实操要点。

　　一、补偿范围的法律界定

　　根据《成都市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，企业工厂征收补偿包含三大核心板块：

　　房屋价值补偿

　　采用市场比较法，由成都市房地产价格评估专家委员会备案的机构进行评估。在金牛区某机械厂拆迁案中，评估机构综合考虑厂房结构、成新率及区位因素，最终确定钢结构厂房补偿标准为1300元/平方米。

　　特殊情形处理：对1990年前建造的无证厂房，经规划部门认定为合法建筑的，按评估价的90%予以补偿。

　　停产停业损失补偿

　　确立"三选一"计算模式：按净利润损失、从业人员工资或房屋租金收益计算。在武侯区某印刷厂拆迁案中，法院采纳审计报告确认的年净利润120万元，按60%补偿比例判决支付72万元停产损失。

　　补偿期限：选择产权调换的，支付至安置房交付后3个月;货币补偿的，按3个月标准一次性支付。

　　搬迁安置补偿

　　设备搬迁费：精密设备按重置价的3%-5%补偿。在双流区某电子企业拆迁案中，SMT贴片机搬迁费获赔12万元。

　　人员安置费：对签订3年以上劳动合同的员工，按工作年限支付补偿金。

　　二、补偿标准的区域差异

　　成都市实行"分区指导+项目修正"的定价机制：

　　五城区补偿基准

　　钢结构厂房：1580元/平方米

　　框架结构厂房：1300元/平方米

　　砖混结构厂房：850元/平方米

　　近郊区补偿梯度

　　龙泉驿区在基准价基础上浮10%，青白江区下浮15%。

　　特殊区域调整：高新区天府大道沿线厂房，因区位优势，补偿标准上浮20%。

　　集体土地特殊规则

　　对集体建设用地上的企业厂房，按《四川省征地补偿安置办法》规定，除房屋补偿外，另支付土地补偿费。

　　三、争议解决的创新机制

　　预评估制度

　　征收决定公告前，由3家评估机构背对背预评估，取中间值为协商基准。在成华区某汽配城拆迁中，该机制使90%的补偿协议在30日内达成。

　　专家委员会裁决

　　对评估结果有异议的，可申请市房地产价格评估专家委员会鉴定。在锦江区某食品厂拆迁案中，专家委员会将冷库补偿标准从800元/平方米调整至1200元/平方米。

　　行政诉讼新动向

　　法院对补偿决定的审查强度提升，既要审查程序合法性，又要核定补偿合理性。在温江区某建材厂拆迁案中，法院以"补偿方案未包含不可移动设备残值"为由，判决撤销原补偿决定。

　　四、企业权益的特别保护

　　特殊行业补偿规则

　　对环保搬迁企业，增设污染治理设施补偿专项。在郫都区某化工企业拆迁中，获赔废水处理设备补偿款280万元。

　　对高新技术企业，按研发设备评估价的15%给予技术迁移补贴。

　　租赁厂房权益保障

　　明确"房地分离"补偿原则：土地补偿归出租人，房屋及设备补偿归承租人。在青羊区某服装厂租赁纠纷案中，法院判决承租人获70%的搬迁补偿。

　　金融支持政策

　　对搬迁企业，提供"搬迁贷"专项信贷产品，贷款额度可达补偿款的80%。在新都区某物流企业案例中，通过该政策获得3000万元过桥资金。