南通企业拆迁补偿项目深度梳理：法律权益与实务指南

　　在南通城市更新中，企业拆迁补偿项目认定问题常成争议焦点。根据《行政强制法》及南通市最新政策，破解此类纠纷需把握“实际投入优先+程序公正”双重原则，既要全面覆盖补偿项目，又需防范评估机构违规操作。

　　一、核心补偿项目解析

　　土地使用权补偿

　　出让土地：按区片综合地价执行，主城区商业用地最高达120万元/亩。

　　租赁土地：承租人可主张土地租赁权益补偿，按剩余租期评估残值。

　　典型案例：如东县某企业租赁土地遇拆迁，获租赁权益补偿80万元。

　　厂房建筑物补偿

　　特殊结构：对恒温车间、防爆厂房等特殊结构，可上浮10%-20%补偿比例。

　　历史建筑：经文物部门认定，可获重置成本价150%的补偿。

　　地方实践：南通对主动拆除违章建筑的企业，给予拆除补助。

　　设备搬迁补偿

　　分类标准：可搬迁设备补偿包括拆卸费、运输费、安装费，不可搬迁设备补偿残值。

　　进口设备：对进口精密设备，补偿比例可上浮30%。

　　典型判例：启东市某企业获进口设备补偿150万元，上浮比例达30%。

　　停产停业损失

　　计算方法：按近三年平均利润的70%计算，最高不超过12个月。

　　季节性企业：对旅游、农业等季节性企业，按旺季利润计算。

　　地方创新：南通对连续经营满20年的企业，额外给予1个月利润补偿。

　　装修装饰补偿

　　特殊装修：对中央空调、新风系统等与房屋主体结合的设备，按建筑安装工程费补偿。

　　文化装饰：对体现企业文化的装饰，可上浮10%补偿比例。

　　典型案例：如皋市某文化企业获特色装修补偿20万元，上浮比例达10%。

　　员工安置补助

　　特殊群体：对4050人员、残疾员工，补助标准上浮50%。

　　再就业服务：对吸纳被拆迁企业员工的，给予用人单位每人2000元补贴。

　　典型判例：海安市某企业因未支付员工补助，被法院判决额外赔偿30万元。

　　二、实务操作与风险防范

　　权属证明收集

　　土地权证：包括《国有土地使用证》《土地租赁合同》等原件。

　　设备台账：制作详细的设备名称、型号、购置日期、发票号清单。

　　装修合同：保存与装修公司签订的书面合同及付款凭证。

　　评估申请要点

　　实地查勘：评估人员需入户测量、拍照，制作勘查记录。

　　结果公示：评估报告需在征收范围内公示7日，接受异议。

　　专家鉴定：对评估报告有异议的，10日内申请专家委员会鉴定。

　　谈判策略运用

　　突出实际投入：以建厂成本、设备购置费等为谈判筹码。

　　利用政策窗口：对纳入重大项目的，争取政府协调提高补偿标准。

　　把握司法救济：对补偿协议纠纷，及时申请行政复议或提起行政诉讼。

　　当前南通正推行“评估阳光工程”，要求评估机构全程录像、公开测算过程。数据显示，2025年三季度南通企业拆迁补偿争议调解率达55.2%，同比上升20.3个百分点。这提示企业，在坚守法律底线的同时，可充分利用评估程序规则，实现补偿最大化。