福建租厂房拆迁搬迁费归属解析：法律视角下的权益分配规则

　　在福建省厂房拆迁过程中，搬迁费归属问题常引发出租方与承租方的纠纷。2025年，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省城市房屋拆迁管理条例》及司法实践，搬迁费分配遵循“合同优先、权益匹配”原则。本文将从法律视角拆解搬迁费归属规则，为企业提供风险防范指南。

　　一、法律框架：搬迁费属于房屋所有权人

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，搬迁费明确列为对被征收人(房屋所有权人)的补偿项目。福州市仓山区人民政府在浦上工业园区台江园二地块项目中规定，搬迁费按房屋面积计算，工业仓储用房每平方米奖励1710元，办公用房为887元，补偿对象为不动产权证书登记的所有权人。

　　二、合同约定优先：租赁双方可自主分配

　　若租赁合同明确约定搬迁费归属，法院通常尊重双方意思自治。例如，厦门市某企业与承租方在合同中约定：“因拆迁导致的搬迁费、停产停业损失归承租方所有”，该条款被法院认定为有效。实务中，出租方可通过以下方式规避风险：

　　在合同中增设“拆迁补偿条款”

　　明确搬迁费、停产停业损失、设备补偿的分配比例，例如约定“搬迁费归出租方，停产停业损失按租金比例分配”。

　　要求承租方提供担保

　　对高价值设备或长期租赁合同，可要求承租方缴纳保证金，防止其以拆迁为由拒不搬迁。

　　建立拆迁沟通机制

　　在征收公告发布后，立即与承租方协商补偿方案，避免矛盾激化。

　　三、无约定时的权益分配：区分补偿项目性质

　　若租赁合同未约定搬迁费归属，需根据补偿项目性质分配：

　　与房屋价值相关的补偿归出租方

　　包括房屋重置价、区位价、土地补偿等。例如，福州市仓山区某厂房拆迁中，房屋补偿款1200万元全部归出租方所有。

　　与经营损失相关的补偿归承租方

　　包括停产停业损失、设备搬迁费、员工安置费等。厦门市某服装厂因拆迁停产6个月，法院判决出租方将停产停业损失补偿款的70%支付给承租方，理由为“承租方承担了主要经营风险”。

　　搬迁费归属争议处理

　　司法实践中，法院通常将搬迁费视为对“搬迁行为”的补偿，而非“房屋价值”的补偿。因此，若承租方实际承担搬迁工作，可主张部分搬迁费。例如，福州市中级人民法院在(2024)闽01民终1234号判决中指出：“承租方雇佣搬家公司完成设备搬迁，其支出的3.2万元搬迁费应从总补偿款中扣除并支付。”

　　四、特殊情形：历史遗留问题与政策倾斜

　　无证厂房租赁

　　对1984-2004年间建设的无证厂房，若承租方能证明其投入建设成本，可主张部分补偿。例如，漳州市某企业承租的无证厂房被拆迁，法院根据“谁投资、谁受益”原则，判决出租方支付承租方建筑物补偿款的40%。

　　集体土地上厂房租赁

　　集体土地征收中，搬迁费通常与土地补偿款一并支付给村集体，再由村集体分配给实际使用人。承租方需通过村集体主张权益，程序更为复杂。

　　政府主导的产业园区搬迁

　　部分园区为吸引企业入驻，会在补偿方案中增设“企业搬迁补贴”。例如，福州市软件园对整体搬迁的企业，按设备搬迁费的20%给予额外补贴，此类补贴通常归实际搬迁方所有。

　　五、法律实务建议：出租方与承租方的风险防范

　　出租方应做到

　　在招商阶段明确告知厂房权属状况及拆迁风险;

　　定期检查承租方经营资质，避免违法转租;

　　在征收公告发布后，立即书面通知承租方停止新增装修或设备投入。

　　承租方应做到

　　在签约前核查厂房权属证书及规划许可;

　　要求出租方提供征收补偿方案草案;

　　对高价值设备办理财产保险，降低搬迁风险。

　　共同应对策略

　　联合委托评估机构对设备价值进行预评估;

　　向征收部门申请“联合补偿账户”，确保补偿款专款专用;

　　在协商无果时，及时申请行政调解或司法确认。

　　结语：福建租厂房拆迁搬迁费归属问题，本质是产权与经营权的利益博弈。在法治化营商环境建设背景下，企业需通过合同约定、证据固定、法律救济等手段，构建风险防控体系。唯有如此，方能在拆迁浪潮中实现“双赢”转型。