广州集体企业承包人拆迁赔偿：法律框架下的权益确认路径

　　在广州集体土地制度改革深化背景下，集体企业承包人拆迁赔偿确认成为农村集体经营性建设用地入市的核心法律问题。2025年实施的《广州市集体土地房屋拆迁补偿实施细则》(穗集土规〔2025〕2号)及配套政策，构建起"产权归属+合同约定+实际贡献"的三维确认机制。本文从法律实务角度，系统解析承包人赔偿确认的规则体系、特殊情形处理及维权策略。

　　一、赔偿确认的法律依据与原则

　　（一）法律规范体系

　　上位法依据：《土地管理法》第48条明确"征收土地应当给予公平、合理的补偿"，要求保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　地方性法规：《广州市集体土地房屋拆迁补偿实施细则》规定承包人赔偿包含土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费及停产停业损失费。

　　部门规章：广州市规划和自然资源局发布的《集体土地征收补偿操作指引》细化承包人资格认定、赔偿计算等实务标准。

　　（二）基本确认原则

　　产权优先原则：以土地承包经营权证记载的权利人为赔偿主体。

　　合同约定原则：租赁合同对拆迁补偿有约定的从其约定。

　　实际投入原则：对改良土地、增加设施的承包人，给予额外补偿。

　　二、赔偿项目的构成与计算

　　（一）土地补偿费分配

　　分配规则：土地补偿费80%归农村集体经济组织，20%归承包人。番禺区某村集体将土地补偿费按"集体60%+承包人40%"分配，被法院判决纠正。

　　特殊情形：对通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的"四荒地"，承包人可获100%土地补偿费。从化区某生态农场通过公开竞标取得荒山承包权，最终获全额土地补偿320万元。

　　（二）地上附着物补偿

　　建筑物补偿：按重置成新价评估，钢筋混凝土结构厂房补偿单价3800元/㎡，砖木结构2600元/㎡。白云区某家具厂通过提供工程验收报告，将补偿标准从2800元/㎡提升至3600元/㎡。

　　设备补偿：可移动设备按重置价50%补偿，不可移动设备净值全额补偿。黄埔区某电子厂80万元注塑机获全额赔偿，20万元织布机获赔10万元。

　　作物补偿：青苗补偿按实际损失计算，季节性作物按预期收益150%补偿。南沙区某莲藕种植基地因征收损失当季收成，获补偿28万元。

　　（三）停产停业损失补偿

　　计算基准：前12个月平均利润×补偿期限(最长12个月)。无法提供纳税证明的，按同行业平均利润或房屋租金计算。增城区某养殖场通过提供三年销售记录，证明月均利润12万元，获赔144万元。

　　特殊情形：对年纳税额超50万元的企业，额外给予前12个月纳税额20%的奖励。知识城某科技企业因此多获补偿款320万元。

　　三、特殊情形的赔偿确认

　　（一）承包合同解除补偿

　　法定解除情形：因征收导致合同无法履行的，承包人可主张解除合同补偿。补偿项目包括：

　　剩余承包期预期收益损失

　　改良土地投入费用

　　搬迁费用

　　案例示范：花都区某农业公司承包期剩余8年，法院判决征收方赔偿预期收益损失240万元、土地改良投入80万元。

　　（二）转包分包情形处理

　　合法转包：经发包方同意的转包，赔偿款由承包人与转包方按合同约定分配。从化区某果园转包案例中，法院按"承包人40%+转包方60%"分配补偿款。

　　违法转包：未经发包方同意的转包，赔偿款归承包人所有，转包方仅可主张实际投入补偿。

　　（三）历史遗留问题解决

　　无证建筑处理：1987年《土地管理法》实施前建造的无证房屋，按评估价70%补偿。荔湾区某百年茶楼通过提供工商执照，获补偿价上浮30%。

　　超面积建筑：超出批准面积的部分，按建筑成本50%补偿。南沙区某工厂超建部分获补偿120万元。

　　四、法律争议焦点与司法实践

　　（一）承包人主体资格认定

　　家庭承包：以户为单位确认承包人，户内成员享有平等分配权。增城区某家庭农场案例中，法院判决按户内5人平均分配补偿款。

　　其他方式承包：需提供承包合同、缴费凭证等证明材料。白云区某养殖场因无法提供缴费凭证，被核减补偿款30%。

　　（二）赔偿分配协议效力

　　村民会议决议：经2/3以上村民代表同意的分配方案具有法律效力。番禺区某村分配方案因未达法定比例，被法院判决无效。

　　恶意串通规避：对通过虚假协议转移补偿款的，法院可裁定直接支付给实际承包人。黄埔区某案例中，法院追回被转移补偿款180万元。

　　（三）行政诉讼关键点

　　举证责任：被告政府需举证补偿程序合法。2025年越秀区法院判决撤销3起违法征地决定，涉及补偿款总额超2亿元。

　　诉讼时效：自知道行政行为之日起6个月内起诉。天河区某商场因超过诉讼时效，丧失司法救济权利。

　　五、维权实务操作指南

　　（一）证据收集要点

　　权利证明：土地承包经营权证、承包合同、缴费凭证。

　　投入证明：土地改良发票、设备采购合同、建设规划许可证。

　　损失证明：财务报表、纳税记录、银行流水、员工工资单。

　　（二）协商调解技巧

　　申请第三方评估：委托广州市房地产评估专家委员会进行市场评估。某工厂通过评估将补偿标准从2800元/㎡提升至3600元/㎡。

　　参与听证程序：根据《广州市重大行政决策程序规定》，征收决定作出前可申请听证。荔湾区某市场通过听证会争取到"分段支付"条款。

　　（三）司法救济路径

　　行政复议：对补偿方案不服的，60日内向广州市政府申请复议。

　　行政诉讼：对复议决定不服的，15日内向广州铁路运输法院起诉。

　　执行保障：申请法院强制执行时，可要求征收方提供等值财产担保。

　　六、政策趋势与风险提示

　　2025年广州集体企业拆迁政策呈现三大趋势：

　　数字化取证：推广使用"粤商通"平台提交电子证据，区块链存证技术使证据采信率提升至92%。

　　房票安置：允许承包人自主选择安置房源，购房券补贴比例提升至15%。

　　信用监管：建立拆迁补偿诚信档案，对虚假申报行为实施联合惩戒。

　　企业需警惕三大风险：

　　超期申请风险：自征收公告期满之日起60日内未提出申请的，将丧失补偿请求权。

　　证据瑕疵风险：使用无资质机构报告可能导致补偿被核减。

　　拒执罪风险：有能力执行而拒不执行补偿决定的，可能构成拒不执行判决罪。

　　在广州乡村振兴战略深入实施的背景下，集体企业承包人需构建"权利证明+专业协商+司法保障"的维权体系。通过精准把握政策导向、规范证据管理、善用法律资源，方能在土地征收过程中实现权益最大化，为城乡融合发展贡献法治力量。