扬州工业用地征收补偿新规解读：厂房拆迁赔偿标准与实务操作指南

　　在城市化进程加速与产业升级的双重驱动下，扬州市工业用地征收补偿政策持续优化。根据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》(市政府令第105号)、《江苏省被征地农民社会保障办法》(苏政发〔2021〕87号)及2025年最新发布的征收公告，厂房拆迁赔偿标准已形成“货币补偿+产权调换+房票安置”的多元化体系。本文从法律框架、补偿构成、实务操作三个维度，深度解析扬州工业用地征收补偿的核心规则。

　　一、法律框架：征收补偿的合法性基础

　　上位法依据

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条，因交通基础设施建设、成片开发等公共利益需要，可依法征收土地。扬州市2025年度第19批次城市建设用地(扬邗征告字〔2025〕第3007号)即属此类典型案例，经江苏省人民政府批准后启动征收程序。

　　地方性法规衔接

　　扬州市政府通过《市政府关于重新公布扬州市征地区片综合地价执行标准的通知》(扬府规〔2023〕4号)明确补偿基准：

　　建设用地：82.5万元/公顷

　　未利用地：57.75万元/公顷

　　农用地：41.25万元/公顷

　　同时规定安置补助费为2.75万元/人，确保被征地农民基本生活保障。

　　特殊情形适用

　　对于集体土地上厂房，需结合《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》与《扬州市市区国有土地上房屋征收各类补助和奖励费》双重标准执行。例如，邗江区施桥镇安置区项目(扬邗征补安置〔2025〕2029号)中，非住宅房屋仅提供货币补偿，不安排产权调换。

　　二、补偿构成：厂房拆迁的四大核心模块

　　模块一：土地价值补偿

　　集体土地补偿

　　按区片综合地价执行，以广陵区泰安镇某企业为例：

　　征收工业用地2公顷(建设用地)，土地补偿费=82.5万元/公顷×2=165万元

　　若涉及未利用地，补偿标准降至57.75万元/公顷。

　　国有土地补偿

　　参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，以市场评估价为准。2025年生态科技新城某项目初评基准价为8542元/㎡，最终以房地产估价报告为准。

　　模块二：建筑物重置补偿

　　结构分类计价

　　框架结构厂房：重置价1200-1500元/㎡

　　砖混结构厂房：800-1000元/㎡

　　简易结构厂房：400-600元/㎡

　　邗江区某项目规定，超出230㎡合法面积部分按重置价3倍补偿。

　　装修及附属物补偿

　　参照《扬州市市区房屋征收(搬迁)重置价格、装饰装修和附属物评估参考价》(扬建房〔2021〕15号)：

　　外墙贴面砖：80元/㎡

　　铝合金门窗：200元/㎡

　　厂区道路硬化：120元/㎡

　　模块三：停产停业损失补偿

　　价值补偿法

　　按被征收房屋评估价值的5%-8%计算。例如，某企业厂房评估值2000万元，停产损失补偿=2000万×6%=120万元。

　　效益补偿法

　　公式：月平均利润×6个月+职工月工资总额×3个月。以某制造业企业为例：

　　月均利润50万元，职工100人(月均工资8000元)

　　停产损失=50万×6+8000×100×3=300万+240万=540万元

　　模块四：搬迁补助与奖励

　　设备搬迁费

　　普通设备：按评估价值3%支付

　　特殊设备(如精密仪器)：委托评估机构定价

　　某化工企业搬迁费=设备评估值1500万×3%=45万元。

　　提前搬迁奖励

　　非住宅房屋按300元/㎡奖励。某企业厂房合法面积5000㎡，奖励金=5000×300=150万元。

　　固定设施移装费

　　空调：600元/台

　　太阳能热水器：1200元/台

　　电力增容费：按实际发生额补偿

　　三、实务操作：企业维权的关键节点

　　节点一：权属审核

　　土地证与房产证核查

　　需提供《集体土地使用证》《建设工程规划许可证》等原件。某企业因未办理规划许可，被认定为违章建筑，仅获土地补偿。

　　历史遗留问题处理

　　对1987年《土地管理法》实施前建设的厂房，可按实际使用年限折算补偿。例如，某企业1985年建成厂房，按重置价90%补偿。

　　节点二：评估机构选择

　　协商选定与摇号确定

　　双方需在5个工作日内协商选定评估机构，逾期则通过摇号确定。某项目因企业与征收部门未达成一致，最终由市住建局指定评估机构。

　　评估报告异议处理

　　收到报告后10日内可申请复核，对复核结果仍有异议的，可在10日内向房地产评估专家委员会申请鉴定。

　　节点三：补偿协议签订

　　协议必备条款

　　补偿方式(货币/产权调换/房票)

　　补偿金额及支付方式

　　搬迁期限及违约责任

　　某企业因未明确过渡费支付时间，导致延期交房产生纠纷。

　　房票安置操作

　　根据《关于进一步做好全市房屋征迁房票安置工作的通知》(扬建规〔2024〕10号)，房票有效期12个月，可跨区使用。某企业通过房票购置开发区厂房，享受购房款15%补贴。

　　节点四：司法救济途径

　　行政复议

　　对征收决定不服的，可在60日内向市政府申请复议。某企业通过复议程序，将补偿标准从重置价提升至市场评估价。

　　行政诉讼

　　对补偿协议不服的，可在6个月内提起诉讼。2025年邗江区法院审结某案件，判决征收部门补足差价87万元。

　　四、典型案例：2025年扬州工业征收补偿实录

　　案例一：广陵区某机械制造厂拆迁

　　项目背景：因宁扬城际铁路建设需要征收

　　补偿方案：

　　土地补偿：建设用地82.5万元/公顷×1.5公顷=123.75万元

　　厂房补偿：框架结构1500元/㎡×8000㎡=1200万元

　　停产损失：效益补偿法=月利润80万×6+职工工资200万×3=1080万元

　　搬迁奖励：5000㎡×300元/㎡=150万元

　　维权亮点：企业通过委托第三方评估机构，将设备搬迁费从协商价120万元提升至280万元。

　　案例二：邗江区某化工企业搬迁

　　项目背景：生态科技新城成片开发需要

　　补偿方案：

　　土地补偿：未利用地57.75万元/公顷×2公顷=115.5万元

　　厂房补偿：重置价1000元/㎡×6000㎡=600万元(超出部分按3倍补偿)

　　停产损失：价值补偿法=房屋评估值1800万×7%=126万元

　　房票安置：购置开发区厂房享补贴15%

　　法律争议：企业主张特殊设备搬迁费，经专家委员会鉴定，最终获补320万元。

　　五、政策趋势：2025年扬州工业征收新动向

　　房票安置普及化

　　2025年扬州房票使用率提升至42%，开发区项目房票补贴比例达18%。

　　智能化评估应用

　　市住建局推出“扬征评”系统，实现评估报告72小时在线生成，误差率控制在3%以内。

　　绿色搬迁激励

　　对采用新能源设备的搬迁企业，额外给予5%补偿奖励。某光伏企业因此多获补偿68万元。

　　结语：企业应对策略建议

　　前置合规管理

　　定期核查土地房产证件，确保权属清晰。某企业通过补办规划许可，将补偿标准提升30%。

　　建立评估监督机制

　　委托独立第三方对政府评估报告进行复核。2025年数据显示，复核后补偿金额平均上调17%。

　　多元化安置选择

　　结合房票安置与货币补偿，优化资金使用效率。某企业通过“房票+现金”组合，实现零成本搬迁。

　　法律顾问全程参与

　　从评估机构选择到协议签订，确保每个环节合法合规。2025年扬州工业征收案件中，有法律顾问介入的企业胜诉率达81%。

　　在扬州产业升级与城市更新的大背景下，工业用地征收补偿已从单纯的“价格博弈”转向“价值重构”。企业唯有深谙政策精髓、善用法律武器，方能在征收浪潮中实现权益最大化。