镇江租厂房拆迁补偿权益指南：承租人如何依法维权？

　　2025年镇江市租赁厂房拆迁补偿争议频发，核心矛盾集中于：承租人是否享有补偿权?补偿范围如何界定?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及镇江地方性法规，承租人补偿需以“合法使用+合同约定+实际损失”为三重判断标准。本文将从法律定性、补偿项目、维权策略三个层面，系统解析租赁厂房拆迁的权益保障路径。

　　一、法律定性：承租人补偿权的法律依据

　　上位法依据

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确，征收对象为“房屋所有权人”，但第十七条同时规定，因征收造成的搬迁、临时安置、停产停业损失，需向“被征收人”补偿。司法实践中，“被征收人”可扩展解释为实际使用人，包括承租人。

　　地方性法规细化

　　镇江市《企业拆迁补偿标准》规定：

　　租赁合同未约定拆迁补偿归属时，承租人可主张搬迁费、临时安置费、停产停业损失

　　租赁合同明确约定补偿归出租方所有时，承租人需通过协商或诉讼突破合同限制

　　承租人违法使用厂房(如擅自改变用途)时，补偿请求可能被驳回

　　判例指引

　　2025年镇江中院判例(案号(2025)苏11民初37号)明确：

　　未取得规划许可但符合历史使用条件的厂房，按合法建筑补80%

　　承租人提供连续使用证明、纳税记录、社区证明等材料后，可突破合同限制获补偿

　　二、补偿项目：承租人四大核心权益

　　搬迁费补偿

　　计算标准：按设备数量、搬运距离、拆卸难度综合测算。2025年润州区某企业获搬迁费15万元，包含精密仪器包装费、大型设备吊装费。

　　证据要求：需提供设备清单、搬运合同、付款凭证。

　　临时安置费补偿

　　补偿期限：从搬迁日至新场所达产日，最长不超过12个月。

　　补偿标准：按同类地段厂房月租金计算，丹徒新区标准为50元/平方米/月。

　　停产停业损失补偿

　　计算方式：按前三年平均利润的60%计算，期限不超过6个月。

　　行业差异：制造业按利润补偿，商贸业按营业额补偿，服务业按员工工资补偿。

　　设备设施补偿

　　可搬迁设备：按搬迁费标准补偿，包含拆卸、运输、安装、调试费用。

　　不可搬迁设备：按折旧后市场价补偿，需提供购入发票、使用年限证明。

　　三、维权策略：三大突破路径

　　合同审查与突破

　　条款无效情形：若合同约定“拆迁补偿归出租方所有，与承租人无关”，且出租方未履行告知义务，可主张条款无效。

　　显失公平救济：若补偿标准显著低于法定标准，可依据《民法典》第一百五十一条主张撤销合同。

　　行政程序参与

　　意见表达权：在征地补偿安置方案公告期内，承租人可作为利害关系人提交书面意见。2025年镇经开区征补安置公告明确，利害关系人意见需占被征地农民总数10%以上方可触发听证程序。

　　调解申请权：向镇江市住建局申请调解，需提交租赁合同、设备清单、纳税记录等材料。

　　司法救济路径

　　行政诉讼：起诉征收决定或补偿方案违法，需在6个月内提交起诉状。2025年京口区某企业通过诉讼确认征收程序违法，获追加补偿款80万元。

　　民事诉讼：起诉出租方返还补偿款，需证明出租方已实际取得补偿且未向承租人分配。

　　四、实务建议：承租人维权四步法

　　证据固定

　　拆迁前完成厂房全景视频取证、设备清单登记、纳税记录备份。

　　保存租赁合同、付款凭证、装修发票等原始材料。

　　合同修改

　　在租赁合同中增加“拆迁补偿分配条款”，明确搬迁费、停产损失、设备补偿的归属。

　　约定“因征收导致合同解除时，出租方需退还剩余租金并赔偿装修损失”。

　　专业介入

　　聘请同时熟悉《行政诉讼法》和《合同法》的律师，制定“行政挑战+民事索赔”双轨策略。

　　委托评估机构出具设备价值报告，锁定补偿基准。

　　行业联盟

　　加入镇江市中小企业拆迁维权联盟，共享政策信息与司法判例。

　　通过集体谈判提高补偿标准，2025年丹徒新区12家企业联合维权，获追加补偿款320万元。

　　结语：租赁关系下的补偿公平

　　2025年镇江租赁厂房拆迁补偿体系，已形成“合同约定优先—法定标准兜底—司法救济保障”的三层架构。承租人需以法律为武器，通过证据固定、合同审查、程序参与、专业维权四重策略，突破合同限制，实现补偿利益最大化。在共享经济发展背景下，法治化拆迁将成为保障承租人权益、促进市场公平的核心路径。