泰州违建企业拆除补偿：法律边界与实务应对

　　一、法律定性：违建拆除的补偿禁区

　　根据《城乡规划法》第六十四条及《江苏省城乡规划条例》第六十二条，违法建筑指未取得建设工程规划许可证或未按许可建设的建筑物。其拆除补偿规则如下：

　　无补偿原则：违法建筑因缺乏合法性基础，拆除时通常不予补偿。

　　例外情形：

　　行政机关过错：如因错误行政许可导致建筑被认定为违建，可要求行政机关承担责任。

　　合法部分补偿：建筑中合法取得土地使用权或合法材料部分，可主张补偿。

　　程序违法索赔：若拆除程序违法(如未催告、未公告)，可就合法财物损失索赔。

　　典型案例：泰州某化工企业因未取得规划许可建设厂房，被认定为违建。法院判决拆除不予补偿，但因拆除过程中损坏企业合法购置的环保设备，判决行政机关赔偿设备损失20万元。

　　二、违建认定：从程序到实体的双重审查

　　1. 认定程序

　　发现违建：由城管部门或乡镇政府立案调查。

　　限期拆除决定：制作决定书并送达，逾期不拆的，等诉期6个月。

　　强制拆除：催告期10个工作日后，制作强制拆除决定书并送达。

　　2. 实体审查

　　建设时间：1987年《土地管理法》实施前建造的无证厂房，若持续经营且结构安全，可参照合法建筑补偿。

　　用途变更：擅自改变土地用途的，按原用途标准补偿。

　　环保因素：高污染企业需扣除环保治理成本后补偿。

　　三、实务应对：企业如何减少损失?

　　1. 合法性补救

　　补办手续：在限期内申请规划许可或补交罚款，争取将违建转为合法建筑。

　　历史遗留问题申报：向自然资源部门提交连续经营证明、安全鉴定报告等材料，申请纳入合法建筑补偿范围。

　　2. 证据固定

　　建设投入证明：收集采购合同、施工发票、付款凭证等，证明实际投入成本。

　　经营证据：保留纳税记录、出口合同、审计报告等，证明停产停业损失。

　　拆除程序证据：拍摄拆除现场照片、视频，记录行政机关执法过程，为后续索赔提供依据。

　　3. 争议解决路径

　　行政复议：对限期拆除决定不服的，60日内向泰州市政府申请复议。

　　行政诉讼：对强制拆除行为不服的，6个月内提起行政诉讼，可申请专家辅助人出庭。

　　民事索赔：若拆除导致合法财物损失，可单独提起民事诉讼，要求赔偿。

　　四、风险防范：企业合规管理建议

　　前期审查：租地建厂前，核查土地性质、规划许可，避免在集体土地上建设永久性建筑。

　　动态合规：定期自查建筑合规性，及时补办手续或调整用途。

　　合同约定：在租赁合同中明确违建风险承担条款，如约定因违建导致拆除的，由出租方承担主要责任。

　　政策跟踪：关注泰州市自然资源和规划局官网，及时了解违建治理动态。

　　五、典型案例解析：从违建到合法补偿的逆转

　　案例背景：泰州某机械厂2018年在集体土地上建设厂房，未取得规划许可。2025年因城市更新被纳入征收范围，被认定为违建。

　　企业应对：

　　证据收集：提供2018年建设合同、付款凭证、连续纳税证明、2024年房屋安全鉴定报告(B级)。

　　历史遗留问题申报：向姜堰区自然资源局提交材料，申请纳入合法建筑补偿范围。

　　专家论证：聘请规划专家出具意见，证明厂房符合当时产业政策。

　　处理结果：

　　法院认定厂房虽未取得规划许可，但因持续经营、结构安全且符合产业政策，参照合法建筑补偿标准(2200元/平方米)的70%补偿，即1540元/平方米。

　　行政机关因程序违法(未公告拆除决定)，赔偿企业设备损失15万元。

　　启示：违建企业并非完全无救，通过合法性补救、证据固定和专家论证，仍可争取部分补偿。关键在于企业能否在法律框架内，主动作为、积极维权。