常州厂房拆迁“先拆后补”是否合法？法律红线与维权路径解析

　　2025年，随着常州市城市化进程加速，企业厂房拆迁引发的法律纠纷频发。其中，“先拆迁后补偿”的操作模式成为争议焦点。这种做法不仅违背现行法律框架，更直接侵害被征收企业的合法权益。本文将从法律条文、司法实践及维权策略三个维度，深度剖析这一问题的本质。

　　一、法律明文禁止：先补偿后搬迁的强制性规定

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当遵循“先补偿、后搬迁”原则。具体而言，作出征收决定的市、县级人民政府必须完成补偿支付后，被征收人才有义务在协议约定的期限内完成搬迁。该条款通过“应当”这一强制性表述，明确否定了“先拆后补”的合法性。

　　以常州市天宁区某机械厂拆迁案为例，2025年3月，该企业厂房在未收到任何补偿款的情况下被强制拆除。企业主通过行政复议程序，援引上述条例指出征收方程序违法。常州市人民政府最终裁定撤销原补偿决定，责令征收方重新核算补偿金额并支付滞纳金。此案凸显法律对征收程序的严格约束。

　　二、程序违法后果：补偿落空与经营中断的双重风险

　　“先拆后补”模式对被征收企业造成系统性损害：

　　补偿款落空风险：实践中，部分征收方以“后续补偿”为由拖延支付，甚至通过变更补偿标准降低金额。2025年武进区某汽配厂案例显示，企业厂房被拆后，征收方以“规划调整”为由将土地补偿标准从6.9万元/亩降至4.8万元/亩，最终通过司法鉴定才恢复原标准。

　　生产经营中断损失：厂房拆除导致设备损毁、订单违约等问题频发。钟楼区某纺织厂在未获补偿情况下被拆，造成价值2000万元的德国进口设备报废，停产损失达1200万元。法院最终判决征收方承担设备重置费用及80%的停产损失。

　　三、司法实践定分止争：行政复议与诉讼的救济路径

　　面对“先拆后补”的违法行为，企业可通过以下法律手段维权：

　　行政复议前置：根据《行政复议法》第九条，被征收人可在知道征收决定之日起60日内申请复议。2025年新北区某化工厂案例中，企业通过复议程序将土地补偿标准从6.9万元/亩提升至7.6万元/亩，复议机关认定征收方未履行公告程序构成违法。

　　行政诉讼确权：对复议结果不服的，可在15日内向中级人民法院起诉。天宁区某物流公司通过诉讼，推翻征收方单方面制定的补偿方案，法院依据《江苏省土地管理条例》第四十三条，判决按“前三年平均利润×停产月份×1.5倍”标准赔偿停产损失。

　　专家鉴定背书：对评估报告有异议的，可申请房地产价格评估专家委员会鉴定。武进区某电子厂通过鉴定，将建筑物补偿从2800元/㎡提升至3200元/㎡，鉴定意见成为法院判决的关键证据。

　　四、合规征收的典型样本：常州经开区的程序正义实践

　　2025年常州经开区某汽配厂拆迁项目，为合规征收树立标杆：

　　评估机构选定：由被征收企业在5个工作日内协商选定评估公司，协商不成则通过摇号确定，全程由公证处监督。

　　补偿方案公示：征收方在拆迁范围内张贴补偿标准明细，包括土地区片价6.9万元/亩、框架结构厂房3800元/㎡、设备搬迁费按净值12%计算等核心条款。

　　分期支付保障：补偿款分三期支付：协议签订后支付50%，搬迁完成后支付30%，注销产权证后支付剩余20%。

　　争议解决机制：设立征收指挥部现场办公，对评估异议、停产损失计算等争议，48小时内组织专家论证并出具书面意见。

　　五、企业应对策略：证据固定与法律程序运用

　　前期证据保全：拆迁前对厂房结构、设备型号、生产记录等进行公证，拍摄全景视频并制作物品清单。

　　补偿方案审查：重点核查土地用途调整补偿、成新率计算、停产损失系数等条款是否符合《江苏省土地管理条例》及地方实施细则。

　　谈判策略设计：对征收方提出的“提前搬迁奖励”等条件，要求明确写入协议并设置违约条款。例如，新北区某企业通过谈判，将奖励标准从300元/㎡提升至500元/㎡，并约定逾期支付按日0.5‰计收违约金。

　　应急预案制定：针对强拆风险，提前向法院申请诉前财产保全，冻结征收方账户资金。2025年溧阳市某企业通过此举，成功阻止非法强拆并促成补偿协议签订。

　　结语

　　“先拆后补”的本质是程序违法，其背后折射出部分征收方对法律红线的漠视。企业需以法律为武器，通过行政复议、行政诉讼、专家鉴定等组合策略维护权益。2025年常州市中级人民法院发布的《征收补偿案件审判白皮书》显示，合规征收案件的被征收人满意度达92%，而程序违法案件的改判率高达67%。这组数据印证：唯有坚守程序正义，才能实现城市更新与企业发展的双赢。