东莞市租赁厂房企业拆迁赔偿指南：从权利主张到风险防控

　　一、租赁企业拆迁赔偿法律依据

　　1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

　　明确征收房屋造成停产停业损失的，应给予补偿。

　　租赁企业作为实际经营者，有权主张停产损失、搬迁费用。

　　2. 《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第二十条

　　规定集体建设用地拆迁需补偿地上附着物，租赁企业自建厂房属于补偿范围。

　　3. 《民法典》第七百二十六条

　　出租人未通知承租人行使优先购买权，承租人可主张赔偿。

　　二、赔偿项目与计算标准

　　1. 房屋及建筑物补偿

　　权属争议：若厂房无房产证，需提供建设许可证、镇街备案文件等证明合法性。

　　补偿标准：

　　框架结构：3300元/平方米(需提供结构证明)。

　　砖混结构：2800元/平方米。

　　简易结构：200元/平方米(无合法手续可能不予补偿)。

　　2. 搬迁费用

　　设备搬迁：

　　可搬迁设备：按拆卸、运输、安装费用凭票报销。

　　不可搬迁设备：按重置成新价补偿，例如注塑机原价50万元，使用3年，成新率70%，补偿35万元。

　　物资搬迁：原材料、半成品按市场价补偿，例如钢材100吨×5000元/吨=50万元。

　　3. 停产停业损失

　　实际损失：按搬迁前6个月平均利润的80%补偿，例如月利润15万元，补偿15×80%×6=72万元。

　　员工解聘补偿：按工作年限支付经济补偿金，例如10名员工，平均工龄3年，月工资6000元，补偿10×3×6000=18万元。

　　4. 装修补偿

　　厂房装修：300元/平方米，例如1000平方米厂房装修补偿30万元。

　　办公装修：500元/平方米，需提供装修合同、发票。

　　5. 奖励费用

　　速迁费：15日内签约奖励补偿总额的5%。

　　搬迁奖励：按建筑面积190元/平方米计算，例如1000平方米奖励19万元。

　　三、权利主张路径

　　1. 合同审查

　　租赁合同条款：检查是否约定拆迁补偿分配方式，例如“拆迁补偿归出租人所有，承租人不得主张”。

　　违约责任条款：若合同未约定拆迁处理方式，可主张出租人违约，要求赔偿搬迁损失。

　　2. 证据收集

　　经营证据：前三年财务报表、纳税证明、订单合同。

　　搬迁证据：设备拆卸合同、运输发票、安装调试记录。

　　员工证据：劳动合同、工资表、解聘通知书。

　　3. 协商策略

　　联合谈判：联合其他承租企业共同与拆迁方谈判，增强议价能力。

　　分阶段主张：先主张搬迁费、停产损失，再协商房屋补偿、奖励费用。

　　4. 法律程序

　　行政复议：对拆迁方不予补偿的决定，可在60日内申请复议。

　　行政诉讼：复议决定不服的，可在15日内起诉;未申请复议的，可在6个月内直接起诉。

　　财产保全：申请法院查封拆迁方账户，确保补偿款支付。

　　四、风险防控要点

　　1. 合同风险

　　条款缺失：若合同未约定拆迁处理方式，出租人可能拒绝补偿。

　　防范措施：在租赁合同中明确“拆迁补偿归承租人所有，出租人协助办理手续”。

　　2. 权属风险

　　无证建筑：简易结构厂房可能被认定为违法建筑，不予补偿。

　　防范措施：补办建设许可证、镇街备案文件，证明合法性。

　　3. 评估风险

　　评估机构选择：拆迁方可能指定低评估价机构。

　　防范措施：要求共同委托评估机构，或申请司法评估。

　　4. 执行风险

　　补偿款拖欠：拆迁方可能以“财政紧张”为由拖延支付。

　　防范措施：在补偿协议中约定违约金(如日万分之五)，并申请法院强制执行。

　　五、典型案例与启示

　　案例1：寮步镇某租赁企业维权

　　背景：企业租赁集体土地5亩，自建砖混厂房800平方米，租赁合同未约定拆迁补偿。

　　争议焦点：出租人主张房屋补偿归其所有，承租人主张停产损失、搬迁费用。

　　解决路径：

　　承租人提供建设许可证、装修合同，证明房屋合法性。

　　法院判决：房屋补偿归出租人，但停产损失72万元、搬迁费24万元、装修补偿24万元归承租人。

　　启示：租赁合同需明确拆迁补偿分配，否则需通过法律程序主张权利。

　　案例2：麻涌镇某外资企业补偿

　　背景：企业租赁国有土地10亩，自建框架厂房2000平方米，租赁合同剩余8年。

　　补偿方案：

　　房屋补偿：2000平方米×3300元/平方米=660万元。

　　搬迁费：2000平方米×300元/平方米=60万元。

　　停产损失：月利润30万元×80%×6个月=144万元。

　　租赁合同补偿：剩余8年租金差价(市场租金35元/平方米/月 vs 原租金20元/平方米/月)×2000平方米×96个月=288万元。

　　总补偿：660万+60万+144万+288万=1152万元。

　　启示：外资企业需关注租金差价补偿，避免因合同条款缺失导致损失。