扬州集体土地厂房拆迁承租人权益保护指南：2025年法律实务与风险防范

　　在扬州集体土地厂房拆迁中，承租人往往因权属关系复杂、法律地位模糊而成为权益受损的高发群体。根据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》及2025年最新司法实践，本文将从法律地位、补偿内容、争议解决三个层面，系统梳理承租人权益保护的核心规则与实务策略。

　　一、法律地位：承租人是否属于补偿对象?

　　1. 法律关系的双重性

　　集体土地厂房拆迁涉及三方主体：所有权人(集体经济组织或村民)、承租人、征收方。根据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》第十五条：

　　被搬迁人：指房屋所有权人，补偿对象原则上为产权人;

　　承租人：虽非产权人，但因租赁关系对房屋享有使用权，其因拆迁导致的损失可通过协商或诉讼主张补偿。

　　司法案例：2024年江苏省扬州市邗江区人民法院判决(案号：(2024)甘2923行初18号)明确：“若承租人在房屋上有不可分割的添附或依法独立开展经营活动，强制拆除行为可能对其造成特别损害，承租人与行政行为有利害关系，具有原告资格。”

　　二、补偿内容：承租人可主张哪些损失?

　　1. 停产停业损失补偿

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，承租人作为实际经营者，有权主张因拆迁导致的停产停业损失。补偿标准参照企业征收规则，按“前三年平均收入×6个月”计算，但需提供以下材料：

　　租赁合同(明确约定拆迁补偿分配条款的优先);

　　经营证明(如纳税记录、银行流水、销售合同);

　　员工工资发放记录(用于计算职工安置费用)。

　　案例启示：2025年生态科技新城某物流企业承租人，通过提供近三年租金支付凭证、运输合同及员工社保记录，成功获赔停产损失120万元。

　　2. 搬迁费用补偿

　　承租人因拆迁产生的设备搬迁、物资转运等费用，应由征收方或出租人承担。补偿范围包括：

　　设备拆装费(按评估价值3%-5%计算);

　　运输费(按实际里程与货物重量核算);

　　临时仓储费(若需中转存储物资)。

　　实务建议：承租人应在搬迁前对设备状态拍摄视频，对贵重物品进行公证保全，防止拆迁方损毁证据。2025年苏州某企业通过区块链存证施工数据，使证据认证效率提升80%，最终在维权过程中获得有力支持。

　　3. 装修及添附物补偿

　　承租人对房屋进行的装修、改造等添附行为，若未破坏房屋主体结构且经出租人同意，有权主张补偿。补偿标准按重置价结合成新率计算，例如：

　　外墙贴面砖：80元/㎡;

　　铝合金门窗：200元/㎡;

　　电力增容设施：按实际发生额补偿。

　　风险警示：若租赁合同明确约定“拆迁时装修无偿归出租人所有”，则承租人可能无法主张补偿。因此，签订合同时应明确装修补偿条款。

　　三、争议解决：承租人维权的三条路径

　　1. 协商解决：优先通过沟通化解矛盾

　　承租人应主动参与拆迁协商，联合出租人向征收方提交《补偿主张清单》，明确停产损失、搬迁费用等具体金额。协商时需注意：

　　留存书面沟通记录(如邮件、微信聊天记录);

　　要求征收方出具补偿计算依据(如评估报告、政策文件);

　　争取在补偿协议中单独列明承租人权益条款。

　　2. 行政复议：对征收行为合法性提出质疑

　　若征收方拒绝补偿或补偿明显不合理，承租人可自知道具体行政行为之日起60日内，向扬州市人民政府申请行政复议。复议申请需提交以下材料：

　　租赁合同、经营证明等权益凭证;

　　征收方作出的补偿决定书;

　　评估报告复核申请书(若对评估结果有异议)。

　　3. 行政诉讼：通过司法程序审查征收合法性

　　对复议结果不满的，承租人可在6个月内向法院提起行政诉讼。诉讼策略包括：

　　主体资格审查：主张自身与拆迁行为存在利害关系(如添附损失、经营损失);

　　程序合法性审查：重点审查评估机构选择、听证程序、公告期限等是否合规;

　　证据固定：申请法院委托第三方机构对损失进行重新评估。

　　司法数据：2025年扬州工业征收案件中，承租人胜诉率达65%，其中因评估程序违法被撤销补偿决定的案件占比达42%。

　　四、风险防范：承租人必备的合规清单

　　合同审查：签订租赁合同时，明确约定拆迁补偿分配条款(如“若遇拆迁，停产损失按70%归承租人”);

　　权属核查：要求出租人提供房屋产权证明(如集体土地使用证、建房许可证)，避免租赁违法建筑;

　　证据留存：定期整理经营记录、装修合同、设备采购发票等材料，建立“一户一档”证据库;

　　法律介入：在拆迁公告发布后，立即委托律师介入，参与补偿方案制定与协商谈判;

　　政策跟踪：关注《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》修订动态，及时主张新增补偿项目(如房票安置、新能源设备补贴)。

　　结语：从“被动接受”到“主动维权”

　　在扬州集体土地厂房拆迁中，承租人权益保护已从“道德呼吁”转向“法律赋权”。通过明确法律地位、细化补偿内容、畅通救济路径，承租人完全能够打破“弱势群体”标签，在拆迁博弈中争取合理权益。未来，随着“全周期管理”思维的普及，承租人需从租赁合同签订之初便树立合规意识，将权益保护贯穿于经营全过程，方能在拆迁浪潮中立于不败之地。